別荘事業40年余。こんにちは、ミライ別荘倶楽部を運営するマリントピアリゾートです。こちらの記事では新しい時代の別荘所有形態「シェア別荘」について解説します。
「シェア別荘」に興味はあるけど、契約内容やメリット、デメリットなど、分からない事が多くて心配という方にピッタリの内容です。どうぞ最後までお付き合いください。
この記事の内容
シェア別荘とは？
シェア別荘は、複数のオーナーが一つの別荘を所有する仕組みです。建物や土地の購入費だけでなく、管理費や維持費もオーナー全員でシェアします。個人で購入するより、高規格な別荘を手ごろな価格で所有できる点が魅力です。
通常、シェア別荘は家族や友人で共有するケースや、私たちのような法人が別荘を開発、共同所有者を広く募るケースがあります。
今回の記事は、主に後者を想定しながら書いています。
なぜいまシェア別荘が注目を集めているのか？
シェア別荘が注目を集めています。
個人に別荘は高価な買い物ですが、複数の人で別荘を共有することにより、手ごろな負担で利用できるのが、その理由です。
個人で別荘を持つことの非効率さもシェア別荘が注目を集める一因です。
リゾートトラストによると、運営するリゾートホテルのオーナー年間利用日数は平均6泊、意外と利用しないのが別荘です。年をとって、若い頃ほどに別荘を利用できなくなれば、維持することが経済的にも精神的にも負担となります。
このあたりの事は、こちらの記事に詳しく書いていますので、あわせてお読みください。
コロナのパンデミックは、私たちの価値観や生活スタイルに大きな影響を与えました。インバウンド客で溢れる有名観光地のホテルや旅館でなく、家族や友人など限られたメンバーだけでゆっくり、贅沢に過ごす旅のスタイルが市民権を得ました。
昨今の円安は無理して海外旅行をするより、国内旅行を豪華にと旅の志向が変化しています。
更には私たちのような提供する事業者の数、提供するサービスの種類、海外富裕層含め所有する人の数も広がっています。要はシェア別荘の分野がホットになっているのです。
シェア別荘の主な種類
シェア別荘については、別荘会社各社が工夫をこらし、様々なタイプのサービスが出ています。
理解・整理するには、「権利形態」「建物のタイプ」「所有目的」の３つの側面から捉えるのが良いでしょう。
■所有権
別荘を複数の所有者で共同所有する権利形態です。所有対象は、土地建物、土地のみ、建物のみ、土地は借地等と様々です。共同所有者は通常、費用や利用権を所有割合に応じて分担します。共同所有権は、別荘を管理、利用するためのルールが必要であり、別荘会社が取りまとめます。不動産を所有することになるため、基本的には売買可能ですが、別荘会社が期間等で条件を設ける場合があります。
■会社形態
別荘を所有するために株式会社やLLCを設立するケースもあります。メンバーが会社の株主となり、株式割合に応じて所有権を持ちます。共同で別荘運営会社を経営するイメージ、事業化するにあたり法人にした方がメリットがでてきます。
■利用権
所有権そのものは持たず、私たちのような別荘会社との間で利用権の契約を結ぶ形態です。所有者は一定の期間において別荘を利用する権利を持ちますが、所有権は共有されません。別荘を所有しませんので、所有権と比べると低価格になる傾向にあります。
利用権の売買は、基本的には難しそうです。
■ホテルコンドミニアム
ホテルと分譲マンションを組み合わせた形態です。ホテル1室を複数のオーナーで共有しつつ、ホテルとしてのサービスやレストラン等の設備が提供されます。ホテルコンドミニアムにも所有権と利用権、それぞれがあります。サービスアパートメントもよく似た概念です。
■利用が主目的
あくまで別荘として個人（あるいは法人）で利用するのが目的です。オプションとして一般ビジター向けに貸し出すことが可能なタイプもありますが、投資リターンは期待できないでしょう。
■投資が主目的
あくまで不動産投資として所有することが目的です。個人利用をメインにせず、一般ビジターに宿泊させて収益を稼ぎます。稼いだ収益をメンバーで分け合う事になります。
シェア別荘利用の仕組み
シェア別荘の利用の仕組みは、特定のグループが共同で別荘を所有、利用するためにルールを定めます。一般的なシェア別荘の利用の仕組みを解説します。
■権利日数
シェアするメンバーの人数により、年間で利用可能な権利日数が決まります。例えば10名が均等にシェアすれば権利日数は36日ですし、20名なら18日です。また所有割合に応じて、権利日数が決まる場合もあります。
■スケジュール設定
メンバーたちは通常、別荘の利用をスケジュールに基づいて決定します。
スケジュールの設定方法としては、「タイムシェア方式」と「フローティング方式」、「両者の組み合わせ方式」が一般的です。
・タイムシェア方式
年間カレンダーの中で予め決められた利用日を設定する方式です。カレンダーを固定で決めてしまうタイプもあれば、カレンダーをメンバー間でローテーションするタイプもあります。通常、夏休みや年末年始の人気日と、人気のない日を分散してメンバーに配分するため、未消化の権利日が多く残ってしまう傾向にあります。
・フローティング方式
利用日に制限を設けず自由に予約が取れる方式、要は早い者勝ちの方式です。通常は、夏休み等の人気日に予約が殺到してしまうため、要領の良さ・悪さに左右されてしまう傾向にあります。
・組み合わせ方式
タイムシェアとフローティングを組み合わせ、それぞれの利点を活かした方法です。例えば、人気日のみをタイムシェアとし、残りはフローティングにする方法。フローティング方式を基本にしつつ、人気日に予約制限を設ける方法等があります。
■維持管理費用の分担
別荘の維持管理にかかる費用を、どのように分担するか決める必要があります。維持管理費の中には、清掃、保険、修繕、税金、水道光熱費などが含まれます。利用割合や所有割合に応じて分担する方法は事務管理が煩雑になるため、通常は別荘会社が費用を徴収することになります。管理費とは別に、利用に応じた宿泊費を徴収するケース、利用に関係なく管理費のみ徴収するケースが考えられます。
■利用権利の交換
一部シェア別荘では、所有者が利用権利を他の地域のシェア別荘と交換することがでるサービスを提供しています。場所や時期を選ばず全国の施設に泊まることも可能でしょう。
■ビジターへの貸し出し
別荘として使わない権利日をビジター（一般宿泊者）へ貸し出し、収益をあげる仕組みを採用しているシェア別荘があります。
シェア別荘のメリット
シェア別荘を所有した場合のメリットを、個人で別荘と所有する場合と比較してまとめました。
■豪華な別荘を所有できる
個人で所有する場合と比べ、負担をシェアすることで、より立地の良い場所に、より豪華な別荘を所有することが出来るでしょう。
例えば、弊社が開発中のシェア別荘は、兵庫県淡路島の敷地面積約500㎡のウォーターフロント立地、床面積約200㎡のプール付き別荘を建築中です。土地・建物費用2億円を下回らない物件になり、個人でご購入頂くにはかなりハードルの高い物件となるでしょう。
■経済的負担の軽減
共有することで、維持管理費用を軽減できます。弊社の試算では、別荘を維持するために年間50～70万円程度の費用がかかります。別荘会社に管理委託するにせよ、共有することで維持費用は大幅に軽減することになりでしょう。
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■良好な維持管理
建物は利用しないと劣化が進みます。メンバーが共同で利用することで、別荘のメンテナンスや維持管理が効率的に行えます。遠隔地の別荘はともすると個人で管理するのが難しく、シェア別荘にすることで良好な状態を長期で保ちやすくなります。
■多様な施設の利用や体験
シェア別荘のオーナーの特典として、全国の様々な施設を、権利日を交換する形で利用することができます。高原、湖畔、海岸など、異なるロケーションやアクティビティにアクセスできる事は、個人で別荘を所有するケースとの大きな違いです。
シェア別荘のデメリット
一方でシェア別荘にはいくつかのデメリットも存在します。以下は主なデメリットです：
■利用日を自由に決められない
複数のメンバーでカレンダーをシェアするため、自分の都合だけで利用日を決められないデメリットがあります。
■人気日の競合
夏休み等の人気期間やクリスマス等の人気イベントになると、利用権を巡って競合が生じ、希望通りのスケジュールが確保しにくくなることがあります。
■メンテナンスコストの分担問題
大規模修繕等のメンテナンス費用の分担に関する問題が生じることがあります。所有者の中で資金力に差がある場合、共同での経費負担が課題になることがあります。
■予期せぬトラブル
台風などの自然災害により急な修繕が必要となったり、コロナパンデミックのような緊急事態、メンバー同士や別荘会社との紛争があったりした場合、緊急の取り決めや調整が難しい場合があります。
■投資リスク
別荘の試算価値が変動するリスクがあります。地域の観光需要の変動や不動産市場の変化により、投資の価値が増減することがあります。
シェア別荘を貸し出した場合の利回り
別荘の権利をビジター（一般宿泊者）へ貸し出した場合の利回りについて確認しておきましょう。
結論から申し上げますと、貸し出しても利回りは期待できないです。
複数のメンバーでシェアした場合、貸し出し可能な権利日が多くありません。
例えば20名のメンバーでシェアすれば権利日は18日。うち半分を、例えば1泊5万円で貸し出せたとしても、9日×5万円で45万円。これでは年間の維持費を賄えるかどうかといったレベルです。
宿泊予約の入った日だけを買い取る別荘会社もあるでしょうし、買い取り単価をもっと安く設定している会社もあるでしょう。そもそもビジターの予約を取るノウハウを持っていない別荘会社なら論外です。
個人別荘と貸別荘事業を両立するのは難しく、ましてシェア別荘ではなおさらです。
貸別荘で収益を求めるなら、個人利用の優先順位は下げ、貸別荘事業に集中した方が得策です。
シェア別荘なら、貸し出し収益で維持費が賄えるレベルで合格点。
別荘会社のトークに踊らされず、堅実にお考え頂く方が賢明です。
シェア別荘が向いている人の特徴
個人で別荘を持つより、シェア別荘が向いている人には以下のような特徴があります。
■ラグジュアリーな非日常感を得たい人
せっかく別荘に滞在するなら、非日常感を満喫できるロケーションや、豪華でオシャレな中で過ごしたいという人にシェア別荘は向いています。
■日程に融通の利く人
弊社で別荘利用いただく方には、ご自身で事業をされている方や既にリタイヤされた方が多いようです。
共通点としては、休みたい時に休める、日程に融通が利く方々です。
■あちこちに泊まりたい人
毎年同じ別荘に滞在するより、全国各地を巡りたいという方なら、シェア別荘の権利日交換制度を利用して、全国を泊まり歩くことが可能です。
■長期滞在にこだわらない人
シェア別荘の多くは、長期滞在することを想定して商品設計されていないので、例えば夏休みに10日間使いたい等のニーズには応えにくくなっています。
■シェアする上の不自由さを受け入れられる人
別荘をシェアすると、個人所有にはない不自由さがあります。自由に日程を決められない、自由にインテリアの購入や部屋の模様替えができない、自分のものを置いておけない等々。
それらの不自由さを受け入れられる人がシェア別荘には向いています。
■維持管理が煩わしいと感じる人
別荘を個人で所有すると、それを維持管理するための手間と費用が毎年かかります。そういった煩わしさから解放されたい方こそシェア別荘は有効です。
これらの特徴を持つ方は、シェア別荘においてより良い経験をする可能性が高いです。
シェア別荘が向いていない人の特徴
逆にシェア別荘が向いていない人には以下のようなケースが考えられます
■いつでも自由に別荘を利用したい人
思い立った時、明日でもすぐに使いたいという人にはシェア別荘は不向きでしょう。
■長期で滞在したい人
夏休みは1ヶ月丸々滞在したい、毎週末に別荘で過ごしたいというような、別荘で過ごす時間がふんだんにある方にはシェア別荘は不向きです。
■趣味スペースを確保したい人
趣味の釣り道具を置いておきたい、別荘の一画をライフワークの工房にしたい等、別荘を特定の利用目的で使いたい方の場合、個人で所有した方が良いでしょう。
■一国一城の主こだわる方
例え小さくとも「一国一城の主」として、自分だけの別荘を持ちたいという方には、シェアする考え方には馴染めないようです。
■将来的なリスクに不安を感じる人
別荘の価値が変動する、運営会社が破綻する、管理費の値上がりが気になる等、財政的なリスクに不安を感じる人にシェア別荘は向いていないかもしれません。
これらの特徴に該当する方は、シェア別荘が本当に適しているかどうかを判断することが重要です。最終的には個々の価値観やライフスタイルによりますので、検討の際には慎重になることが良いでしょう。
維持費のかからない新しい時代の別荘Residence Villa
私たちマリントピアリゾートグループでは、タイムシェアリング型会員制ヴィラ『Residence Villa』をご案内しています。
Residence Villは、圧倒的な解放感で絶景を堪能する一棟貸しの邸宅。
従来の高級貸別荘を上回るハイスペックなヴィラとして設計、プライベートプール、温泉、サウナを基本スペックに、誰にも邪魔されない空間で贅沢なひと時をお過ごしいただけます。日々の疲れをリセットしたり、大切な家族・友人・ビジネスパートナーと気の置けない時間を過ごしたり、福利厚生としてお使いいただくことも可能です。
下の表は一般的なシェア別荘、会員制リゾートとResidence Villaの比較です。
「滞在性」「利便性」「経済性」において、従来のリゾートホテルやレジデンスの多くの不満を解消。長年培ってきた別荘開発や宿泊施設運営のノウハウを結集した次世代の別荘です。
Residence Villa、兵庫県淡路島、栃木県那須高原で販売、開発中。今後、全国へ展開する計画で動いています。
詳しくはこちらをご確認いただくと共に、品川駅直結のセールスギャラリーでのご案内、体験宿泊も実施しています。詳しくは、お問い合わせください。
Residence Villa のよくある質問（FAQ）
最後にResidence Villaにお寄せいただく質問についてまとめてみました。
Q：会員制度の特徴を教えてください。
A：シェア別荘会員制度と一般向けのホテル営業を組み合わせたシステムを採用しています。会員様は一年を通して利用期間が保証されております。会員様の利用日以外は一般ユーザーの宿泊予約を受け付けることにより、会員様の予約の取りやすさと運営収支の確保の両立が可能になっております。
Q：宿泊日はどのように決まりますか？
A：ご契約の利用保証日プランによって異なります。ゴールデンウィーク・夏休み・年末年始・国民の祝日を年６日ずつ各オーナー様が固定的に占有権限を持つ方式を採用しています。また、占有権限日以外の日程は、フローティング方式でご予約をいただけます。
年間稼働率が100％に到達しない限りは、何日でもご予約いただくことが可能です。
※フローティング予約はGrande会員やビジターの予約も受け付けるため、希望通りの日程が予約できないこともございます。
Q：利用時にかかる費用を教えてください。
A：オーナー様の固定権利日（年6日間）の宿泊費は無料です。（管理費を充当させていただきます。）
固定権利日以外のフローティング予約は4万円／泊（税別）を頂戴いたします。
グループ施設Grandeシリーズの施設をご利用の際は、Villaごとに定められた宿泊費が別途必要です。
Q：年間にかかるランニングコストを教えてください。
A：管理費が必要です。（年間約24万円）
その他には、固定資産税、火災保険料が必要です。水道光熱費（固定料金など）や家具・家電の交換費用、建物の修繕費は弊社が負担しますので、必要ございません。
Q：権利日に使用できない、もしくは利用しない場合はどうなりますか。
A：権利日（FIXDAY）の６日間を利用されない場合、ホテル貸出を行うことで、80,000円/泊（税込）の収入にできます。
また、より豪華なVillaとの交換制度（Exchange制度）を活用することも可能となります。
Exchange制度のVillaは2024年～2025年にかけて、北海道（函館エリア）と沖縄（宮古島エリア）に開発予定です。
Q：別荘・リゾートマンションとの違いは何でしょうか？
A：Residence Villaには、下記の違い（メリット）があります。
１．複数のエリアを利用できる
２．初期費用・ランニングコストの負担が軽減できる
３．掃除やメンテナンスの手間がかからない
４．使わない権利日をホテル貸出することで、収益化できる
また、Residence Villaのような共同所有型リゾートのデメリットは「好きな時に使えない」という点につきますが、
１．人気日（ハイシーズン）を固定権利としてオーナーに付与
２．フローティング制度で空きがある限り、上限なしで利用可能
という２つの独自ルールでデメリットを最小化しています。
Q：ホテルや一般的なリゾート会員権との違いは何でしょうか？
A：Residence Villaには、下記の違い（メリット）があります。
１．ホテルより開放的な空間を占有できる
２．周囲を気にせず、大人数でプライベートな時間を過ごせる
３．プールやサウナ、温泉、BBQ設備を完備し、リゾート仕様に特化している
４．使わない権利日をホテル貸出することで、収益化できる
Q：連泊の制限はありますか？
A：特に設けておりません。権利日は基本的にゆっくりと滞在いただくため、２泊３日サイクルで設定されています。
Q：週末や夏休みなど、混み合う時期でも予約は取れますか？
A：夏休みやゴールデンウィーク、年末年始を中心に100％利用保証のFIXDAY制度を採用していますので、バケーションのご予定が立てやすくなります。
また、権利日以外の日程も、Exchange制度、フローティング制度、Grandeの権利を行使いただくことで、全国の別荘をご利用いただけます。
Q：1年間に宿泊できる日数はどのくらいですか？
A：年間の利用可能日数は6泊と、GrandeのVilla8泊を合計した14泊が最少となります。また、フローティング制度をご利用いただくことで、利用可能日数は増やしていただくことが可能です。
FIXDAY制度 … 年間６日間（毎年固定の人気日）
フローティング制度 … 別荘に空室がある限り、制限なし
Grande（リゾート会員権） … 16ポイント（8泊程度）
Q：ペットを連れて泊まれますか？
A：現在販売中のResidence Villaではペットのご同伴はご遠慮いただいております。
Grande（シェア別荘リゾート会員権）のVillaには、ペット同伴可能な別荘が多数ございます。また愛犬家専用のResidence Villaも今後開発予定です。
Q：どのようにして購入できますか？
A：まずは、下の「お問い合わせ」フォームからお問い合せください。後日担当者から個別説明会のご案内をさせていただきます。東日本エリアは品川ギャラリーにて、西日本エリアでは、京都府宮津市にて個別説明会および体験宿泊会を開催しております。その後、入会のお申込・ご契約を行い、手続きは完了です。
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