憧れの別荘ライフ
意外と知られていない所有することにより発生する、別荘の維持管理費について書いています。
別荘を持つとは、これまで1つだった家が2つに増えること。当然、資産が増えれば維持・管理する費用も増えちゃいます。
しかも別荘は生活拠点から離れた場所にあり、目が行き届きにくい欠点も。
手に入れてから、こんなはずではなかったとならないよう、考えられる経費をしらみつぶしに挙げてみました。
全ての経費が一律にかかる訳でなく、個別事情でかかったり、かからなかったりしますが、チェックリストの意味合いでご確認ください。
この記事を書く私たちは、1986年から40年近くにわたって別荘販売・管理を手掛ける事業者です。
安易な販売は、後々のトラブルの元、維持費や管理費の試算は販売する側にとっても重要です。
それでは、さっそく進めて参りましょう。
別荘については、あくまで個人所有が目的のケースと、個人所有しつつも貸別荘としてビジター宿泊を受け入れたいケースに2分されると思われるので、前後半にわけて書いて参ります。
また3つ目のパターンとして、純然たる事業投資として貸別荘をお考えのケースもあると思いますが、こちらは私たちの姉妹サイトである、こちら「グランペディア・バケーションレンタル」が参考になります。
別荘にかかる維持費や管理費
別荘を所有するだけでも費用がかかります。主な維持管理費は次の通りです。
① 管理費 ② セキュリティ費 ③ 税金 ④ 火災保険 ⑤ 草刈りや庭の手入れ ⑥ クリーニング費用 ⑦ 修繕費・修繕積立金 ⑧ ローン金利 ⑨ 水道光熱費 ⑩ 温泉代 |
① 管理費
管理を管理会社に委託することになるでしょう。管理費の中には清掃や年に1回の草刈り費用が含まれている場合もあります。基本的な管理内容は次のようなものです。
・フロント業務
・巡回パトロール
・投函物の受取・整理
・道路の落ち葉清掃、路肩の除草
・水道栓の開閉
・外灯の点検
・鍵の預かり等
マンションの管理人さんをイメージ頂くのが適当でしょう。別荘内部よりは主に共用エリアの管理になります。
「巡回パトロールに意味はある?」と思われるかもしれませんが、何もせずに放置すれば、ゴミの不法投棄、不法侵入・不法滞在なんて物騒な事もあります。
管理内容、別荘の広さによって費用は異なりますが、年間数万円から数十万円は必要です。仮に年5万円で30年間委託すれば、150万円となり案外バカにならない数字です。
② セキュリティ費
セコムやALSOKは別荘や長期不在の家、空き家向けの防犯監視サービスを提供しています。例えばALSOKの「HOME ALSOK るすたくサービス」は、月1回の見回り、異常のメール通知、投函物整理、ホームセキュリティが月5,500円からです。(2023年11月時点)
③ 税金
■固定資産税
別荘を所有すると固定資産税がかかります。別荘は非住居の贅沢品になるので固定資産税評価額に対して1.4%の税率でかかることになります。
固定資産税評価額は時価のおよそ70%程度。仮に時価3,000万円なら2,100万円が評価額。その1.4%がおよその税額となります。
なお別荘の所有者が毎月1日以上の居住をすれば、住宅(セカンドハウス)として扱われる軽減措置があります。
■都市計画税
都市計画税は、地域の道路整備やインフラ整備、緑地化などの整備事業に充てるため、土地や家屋を所有している人に課される税金です。
市町村により税率は違いますが、固定資産税評価額に対し0.3%以内で税金がかかります。
■住民税
住民税は地域で提供される教育や福祉、ゴミ処理などの公共サービスを利用するためにかかる税金です。
別荘の場合居住しているわけではないので、均等割りの5,000円(市町村民税3,500円と都道府県民税1,500円)を支払うことになります。
毎年かかる税金以外にも、別荘購入時には不動産取得税や登録免許税、消費税(建物部分)がかかります。
④ 火災保険
長期に不在となると火災リスクは排除できないため火災保険は要検討です。
一方、居住用不動産を対象とする通常の火災保険では、別荘は補償対象にならないことも多く、店舗や事務所と同じ扱いとなれば、皆さんがイメージする火災保険料より相当に割高となります。その結果、別荘で火災保険に入っている比率は20%程度と見られています。
⑤ 草刈りや庭の手入れ
庭付きの家にお住まいなら、草木の手入れの大変さはお分かりでしょう。それが夏を経て3ヶ月ぶりに訪れる別荘の広い庭なら、自宅庭の手入れとは比べ物になりません。背丈ほどに伸びた雑草、積み上がった落ち葉、蚊や蜂や虫。
草刈りは庭の広さに比例して費用が決まります。庭が広く、伸び切った草刈りは時間を要し、1回業者に頼めば数万円の費用が見込まれます。
もちろん自前ですれば費用は大幅に節約できます。
⑥ クリーニング費用
長期間窓を締め切った別荘は、カビの発生、昆虫や動物の死骸、排水溝の悪臭など、思いのほか劣化します。別荘滞在中、掃除に明け暮れていては、せっかくの貴重な休日も台無しです。
別荘クリーニングを外注すれば、部屋の掃除、水まわりの掃除、エアコンやレンジフード掃除、部屋の空気の入れ替え、害虫駆除など、範囲は思いのほか広いです。
別荘は面積が広く、遠方出張となる上に部屋の汚れも激しいため、通常ハウスクリーニングより高くなります。
⑦ 修繕費や修繕積立金
建物を所有すればメンテナンスが必要です。
屋根や外壁、デッキの補修、雨漏りの補修、畳の裏返しや交換、浄化槽の保守点検、水道管や水栓の修理、キッチンの修理、配管修理などが出てきます。換気が頻繁に行えなと建物の劣化を早め、長期間利用しない設備は故障の原因となります。
別荘は些細な変化に気付きにくいものです。気付くのが遅れた結果、被害が拡大してしまって、修繕費が高額になるケースもあります。
海に近い別荘なら強風や塩害のリスク、沖縄なら台風、北国なら大雪による建物崩壊リスクなど、都会とは違って自然災害の影響は不可避です。
マンションタイプの別荘を所有する場合、毎月の修繕積立金が必要になるでしょう。
特に温泉大浴場、プール、レストラン、フィットネスといった豪華設備が自慢のリゾートマンションは多額の修繕積立金がかかります。
築年数が30年を超える中古マンションは、これからまさに設備の更新時期、多くの場合は積立不足の状況です。当初は月1〜2万円の積立金も、いずれ値上がりして月5万円なんてことも想定されるので、修繕積立金には十分に注意しましょう。
⑧ ローン金利
銀行のセカンドハウスローンを使って別荘購入すれば、当然金利が発生します。
⑨ 水道光熱費
水道光熱費は、滞在していなくとも毎月基本料が発生します。エリアや契約する会社、別荘の広さにより変わりますが、水道や電気、ガスの月額基本料は1,000〜2,000円程度になります。これだけで併せて月5,000円程度の基本料金を払うことになりますね。
もちろん滞在すれば、その上に使用料金がプラスです。最近流行りのサウナやプールは、1回の利用で数千円の水道光熱費がかかるので注意が必要です。
⑩ 温泉代
那須高原や伊豆などの分譲別荘地に多いのが、温泉が別荘に引き込まれていること。
それはそれで魅力的ですが、当然に温泉利用料金がかかります。
別荘の維持費や管理費は年60~70万円程度
仮に3,000万円(固定資産評価額2,000万円)で購入した別荘にかかる年間経費をシミュレーションしてみました。
管理費 | 12万円(月1万円×12ケ月) |
固定資産税・都市計画税 | 34万円(2,000万円×1.7%) |
住民税 | 6万円(5,000円×12ケ月) |
草刈り費 | 2万円(1回1万円×年2回) |
水道光熱費 | 4.8万円(基本料金4,000円×12ケ月) |
修繕費 | 10万円 |
維持管理費合計 | 68.8万円 |
草刈りを自身で行い、修繕が一切不要な年なら56.8万円です。
シミュレーションした場合の維持管理費ですが、年間60~70万円程度になるのではないでしょうか。
ここであげた経費のほとんどは、別荘をもつだけで永劫的に発生するものです。
少し話がそれますが、古くなった別荘の売却は難しく、例え数百、数十万円の値段を付けても買い手は見つからないでしょう。このような別荘は、利用されずそのまま放置される事が多いようですが、そのような放置別荘にも費用がかかります。
別荘所有の際は、仮に今の収入が減っても維持することができるのか、よく検討の上で判断しましょう。
貸別荘にかかる費用
次に別荘を個人で使いながら、空いた時に貸別荘としてビジターに貸し出した場合にかかる費用をあげてみます。
① 管理費 ② リネン費 ③ 水道光熱費 ④ 清掃費 ⑤ 支払手数料 ⑥ クレジット手数料 ⑦ 保険料 ⑧ ゴミ処理費 ⑨ 税金 |
① 管理費
管理費については既に書きましたが、貸別荘として運営するならなおさら外部委託が必須となるでしょう。
建物の管理やメンテナンスはもちろん、鍵の受け渡しや、トラブル対応、緊急時の駆けつけなど、管理会社の業務範囲は自己利用と比べて格段に広くなります。
この場合、管理会社は宿泊清掃や建物メンテナンスなども丸抱えで受注するケースもあるようです。
管理費は業務範囲に伴い高額となり、売上の30〜50%が管理費として出ていくことになりそうです。立地によっては、そもそも管理会社が見つからない場合もあり、そうなると貸別荘事業そのものが不可となります。
② リネン費
リネンとは、バスタオルや歯ブラシ、シャンプーなどがあたります。
品質を無視しても宿泊客1名あたり最低でも500円から1,000円程度は必要となりますし、そもそも観光地でない地方へ行けば、リネン業者が存在しないケースもあるので注意が必要です。
③ 水道光熱費
宿泊客に節約意識はないので、自身で利用した場合と比べて格段に水道光熱費は高くなります。電気代等の高騰は、私たち事業者にとっても見過ごせないレベルとなってきました。戸建て形式の貸別荘なら1泊貸し出すことにより、2,000~3,000円程度の水道光熱費が発生するとみてよいでしょう。
④ 清掃費
宿泊客が帰った後にはお部屋の清掃が必要です。清掃は通常、地元会社へ委託することになりますが、広めの別荘なら委託費用で1回10,000〜15,000円程度かかります。長期にわたり利用しない場合は、宿泊前に部屋の換気やクリーニングは必要かもしれません。そのような場合、2倍の費用がかかります。
清掃費は高額です。地元にネットワークがあれば、知り合いに清掃アルバイトを頼むことも一案です。
⑤ 支払手数料
ポータルサイトに掲載して宿泊予約を獲得することになりますが、ポータルサイトからの集客には手数料が必要です。集客手数料は10%前後が相場、Airbnbなど海外OTAを利用する場合は15%~20%と割高です。
また自社サイトを持てば、サーバー関連費、予約システム、サイトコントローラー、PMSの利用料などが必要です。
⑥ クレジット手数料
宿泊費の精算はクレジットカード対応が必須です。手数料は3%~4%が相場です。
⑦ 保険料
自然災害による被害等により、宿泊客や近隣に被害を与えた場合に備えて施設賠償責任保険は必要となるでしょう。月7,000円程度の保険料が見込まれます。
⑧ ゴミ処理費
貸別荘を行えばゴミは事業用となるため、ゴミ処理業者との別途契約が必要となります。回数によりますが、月2万円程度は必要となるでしょう。
⑨ 税金
個人で事業を行うものについては税金がかかります。
その他にも開業時の申請届出費用やホームページ制作費等、開業時にかかる費用もあります。
中途半端な貸別荘事業は赤字となるだけ
先の個人所有の別荘(3,000万円で購入)を年80日だけビジターに貸し出してシミュレーションしました。
ケースとしては、個人利用をメインに、空いた日にビジターへ貸し出すスタイルです。別荘利用は、個人もビジターもGWや夏休みに集中するため、個人利用を優先した場合はビジター利用が多く見込めないのが実態です。
貸別荘収入 | 320万円(80日×4万円) |
管理費 | 64万円(320万×20%) |
リネン費 | 32万円(80日×1,000円×4名利用) |
水道光熱費 | 21万円(80日×2,000円+基本5万円) |
清掃費 | 80万円(80日×10,000円) |
固定資産税・都市計画税 | 34万円(2,000万円×1.7%) |
支払手数料 | 32万円(320万円×10%) |
クレジット手数料 | 12.8万円(320万円×4%) |
保険料 | 8.4万円(7,000円×12ケ月) |
ゴミ処理費 | 24万円(20,000円×12ケ月) |
修繕費 | 10万円 |
維持管理費合計 | 318.2万円 |
収 支 | 1.8万円 |
結論として空いた時に貸し出すような中途半端な貸別荘事業は、かかる経費を賄いきれず、逆に赤字になるだけです。もちろんこれ以上の売上をあげることも期待できますが、事故やクレームのリスク、自然災害や想定外の経費発生を考えるなら、何もしない方が賢明です。
別荘は所有からシェアの時代へ
私たちマリントピアリゾートが開発を進める「レジデンスヴィラ」は、億を超える豪華別荘を18名のオーナーで共同所有する新時代の別荘です。
年間にかかる管理費は24万円。清掃費や保険料、税金、メンテナンス、クリーニング費用も全て含んで24万円です。
オーナーは、年間6日の夏休みや年末年始の希望日(100%利用保証)が無料で宿泊可能な上、1泊4万円の追加宿泊料でそれ以外の希望日(こちらは予約順です)にご宿泊いただけます。
更に、6日の権利を利用しない場合は、私たち事務局で1泊8万円にて買い取りします。
買い取った権利日は、一般のビジター予約を私たちの方で集客させていただきます。買い取り額は予約の有無にかかわらず8万円です。
レジデンスヴィラの利用方法についてシミュレーションしてみました。
① 年6日宿泊した場合
宿泊料 | 0円 |
管理費 | 24万円 |
年間経費合計 | 24万円 |
② 年20日宿泊した場合
宿泊料 | 56万円(4万円×14日) |
管理費 | 24万円 |
年間経費合計 | 80万円 |
③ 年6日の権利を全て売却した場合
権利売却 | 48万円(8万円×6日)の収入 |
宿泊料 | 0円 |
管理費 | 24万円 |
年間経費合計 | 24万円の黒字 |
④ 年6日のうち3日の権利を売却した場合
権利売却 | 24万円(8万円×3日)の収入 |
宿泊料 | 0円 |
管理費 | 24万円 |
年間経費合計 | 0円 |
レジデンスヴィラでは、以上のように通常別荘を所有された場合にかかる経費(約60万円)の半額の価格で豪華別荘を所有いただけます。
また3日分の権利を売却いただければ、年間にかかる経費がゼロで別荘オーナーとなっていただけます。
私たちは全国300棟の高級ヴィラをフル稼働させてきた直営事業者であり、安心して権利日を売却いただく事ができます。
好きな時に好きなように宿泊できない、改築やリフォームが自由にできないなど、共同所有だからこそのデメリットも否定できません。
「自分だけの城を持ちたい」「毎週末は別荘で過ごしたい」とお考えの方にはレジデンスヴィラは向いていないかもしれません。
しかし「草刈りや建物のメンテナンスは煩わしい」「いつまで別荘を利用するか分からない」「貸別荘事業を自分でするのはリスクを感じる」とお考えなら、共同所有の別荘(レジデンスヴィラ)ライフは、悪くない考え方です。
詳しくは、下記よりお問い合わせください。詳しい資料でご案内します。