貸別荘事業を行う場所の選定は、参入にあたりクリアすべき法律や規制がいくつかあります。
事業を行う場所で各種規制や法律の条件クリアが可能か確認しながら進めましょう。
貸別荘を行うにあたり、事前確認が必要な法律や規制には下記のようなものがあります。
用途地域
まず用途地域。
用途地域とは、都市計画法に基づき、都市や土地がどのような用途に利用できるかを指定する区域のことです。
貸別荘を行うには旅館業の取得が必要です。
ホテルや旅館などの宿泊事業を、その用途地域で行える場所かどうかチェックが必要です。
住居専用地域、工業専用地域など「専用」と定められている地域は、宿泊事業を行うことはできませんので注意が必要です。
ただし箱根や由布院は、住専地域でもレクレーションエリアとして条例で旅館業が認められる場合もあります。
南紀白浜も、周辺同意の条件はありますが、同様に住専地域でも旅館業許可を取得できるケースがあります。
また市街化調整区域は、新規に建物を整備する計画は難しいので注意が必要です。
開発許可
広い土地を開発する場合、開発許可が必要になるケースがあります。
開発許可とは、都市計画法に基づき、市町村もしくは都道府県が発行する建築・造成に関する許可のことです。
具体的には、新築、増改築、取り壊し、敷地内の造成や建物の外構工事、建築物の用途変更などに対して許可を出すことによって行われます。
土地の開発面積により、市区町村もしくは都道府県へ申請が必要となり、大規模開発ほど費用や時間を要します。
当地に建築物があった場合は、６０条証明を行い不要となるケースもあります。
各市町の都市計画課が窓口になっています。
自然公園法
伊豆・瀬戸内海・伊勢・箱根・富士山などの人気エリアは国立公園や国定公園である可能性が高く、自然公園法で開発が制限されています。
エリアによって規制の内容は異なり、環境事務所への事前確認が必要です。
建物の形状や色彩、植栽や擁壁の工法、道路からの後退距離、一つの建物に必要な土地面積など細部にわたり、ルールが決まっているケースもありますので注意が必要です。
景観条例
市町村で独自に景観条例が設定されているエリアがあります。
観光地であれば、かなりの確率で何らかの条例が存在します。
建物の形状や色彩、看板などの工作物に対して取り決めがありますので、市町村の都市計画課で確認が必要です。
水質汚濁防止法
貸別荘ビジネスでは、開発前に事前に届け出る必要があります。
これは排水に関する届け出であり、エリア内の保健所に届け出るケースが多いです。
基本的に貸別荘は、厨房設備や入浴設備を設置するのが通常ですので必要です。
着工の６０日前までに届け出を行う必要があります。
旅館業法
旅館業法の営業許可には「ホテル・旅館」「簡易宿泊所」「下宿」があります。
貸別荘の場合、ほとんどが簡易宿泊所になります。
旅館業法は主に、疫病流行や排水に関する宿泊施設がクリアすべき衛生基準を取り決めることを目的としています。
定員に応じた入浴設備やトイレ、排水設備について協議を行うことになり、全体設計に影響がある要素が多いため、施設計画の初期段階から事前協議が不可欠です。
以上、貸別荘投資を行うにあたり、注意すべき法律や条例について紹介しました。
