貸別荘のリース方式とは、所有者が運営会社に物件を貸し出し、その運営会社が物件を運営・管理し、その収益を所有者に分配する方式です。
つまり貸別荘の「所有」と「経営・運営」を分離させる方式を、リース方式と呼びます。
今回の記事では、貸別荘のリース方式において、施設所有者（物件オーナー）が想定すべきリスクについてまとめています。
また当社が販売する「レジデンスヴィラ」が、オーナーのリスクにどのように向き合っているか、併せてご紹介します。
不動産価値の変動リスク
物件の価値は、不動産市場の変動や景気の変化により変動するため、不動産価値の変動リスクは常にあります。
景気が良い時には旅行需要が高まり、不動産価格が上昇する傾向にあり、景気が悪化すると旅行需要が減少、不動産価格が下落する可能性があります。また、周辺で新しいリゾート施設が整備された場合、不動産価値が上昇することがあります。
コロナ以降、関西の淡路島、沖縄の伊良部島などは、旅行需要の高まりとあわせ、不動産価値が急上昇しました。
貸別荘の場合、旅行需要の変動によって、賃貸価格が変動することがありますので、長期的な視野で物件の投資価値を判断する必要があります。
不動産価値の変動リスクに対する施設開発の考え方
当社が主に出店するエリアは、大都市圏に近く、長期的に安定した集客が期待できるエリアです。
また２０年間の長期にわたり宿泊施設としても運営するため、オーナーにとっては不動産価値の下落リスクには対応でき、長期にわたり安定した収益をあげていただくことができます。
運営会社不在時の空室リスク
貸別荘の場合、景気変動等により賃借人である運営会社の経営が破綻し、不在期間が生じる可能性があります。その場合、施設の運営がストップするため、収益が一時的にでもゼロになるリスクがあります。
運営会社不在時の空室リスクに対する当社の考え方
将来にわたって自分達の会社の安全性を客観的にお伝えすることは難しいですが、あらゆる経営環境の変化に対応できる経営を心掛けています。
具体的には、当社グループは景気変動の影響を比較的受けやすい宿泊事業にリゾート開発事業。逆に景気の影響を受けにくいスーパーマーケット事業、介護事業の３本柱で経営、各事業のバランスも１つに偏ることなくとっています。
また宿泊事業単体も、景気変動の影響を受けずに安定した収益を確保できるよう、宿泊施設運営、リゾート会員権の販売、宿泊施設のマーケティング支援の、こちらも３本柱で経営しています。
管理不良によるトラブルリスク
物件の管理が不十分な場合、設備の故障や清掃不良、サービス低下などが発生し、トラブルが生じる可能性があります。
運営管理に関する当社の考え方
当社の出店はドミナント戦略を基本方針としています。
限られたエリアに複数施設を出店し、運営オペレーションと集客プロモーションの効率化を進めています。
具体的には、関東なら富士五湖、房総、箱根、那須高原。関西なら京都天橋立、琵琶湖、淡路島です。
ドミナント戦略により安定した施設運営が可能となり、設備故障やサービス低下のリスクを最小限にしています。
賃料収入の不確定性
貸別荘の場合、需要変動や季節性によって、賃料収入が不確定な状況に陥ることがあります。
賃料収入に関する当社の考え方
当社がお借りする貸別荘は、原則的に固定賃料をお支払いしており、不動産所有者が収入の不確実性のリスクを負って頂くことのないようにしています。
法律や規制の変更によるリスク
地方自治体や国の法律や規制が変更された場合、物件の利用ができなくなったり、経営に必要な許認可が取得できなくなったりするリスクがあります。
法規制に関する当社の考え方
当社では経験豊富な開発メンバーが施設開発に従事しており、あらゆる法的なリスクを把握した上で業務にあたっています。
リスクを最小限に抑えるため、物件所有者は、運営会社との契約内容を十分に把握、リスク管理に努める必要があります。
