別荘投資を始めたいと不動産投資家からの問い合わせが弊社にも増えています。とはいえ、まだまだ馴染みのない別荘投資、そこから得られるメリットをまとめ、「なぜ今がチャンスなのか？」についてお答えします。
◆今、別荘投資が注目される理由
観光需要が回復
コロナで停滞していた観光需要が回復、特に国内旅行が活況です。
ワーケーションの普及もあり、「長期滞在」「自然豊かな環境」を求める層が増えていること、インバウンド観光客が東京や大阪の大都市から地方へ広がっていること、以上が地方の別荘需要を押し上げる要因です。
アパマン投資の飽和
都心のマンション投資やアパート経営は、物件価格の高騰や利回りの低下で新規参入が難しくなっています。一方で別荘市場はまだ競争相手が少なく、収益性が高い分野として有望です。
高い収益性
貸別荘は1泊あたりの収益がマンション等の賃貸物件より高く設定可能です。繁忙期には通常の不動産投資では得られない収益を短期間で見込むことができます。
個人のライフスタイルへの適合
別荘は投資用物件だけでなく、オーナー自身が利用できる点が魅力です。
家族や友人との集まりに使えるため、資産活用とライフスタイルの両立が可能です。
政策支援と地域振興
政府や地方自治体が観光振興や地方創生の一環で貸別荘のような宿泊施設を強力に後押ししています。使える補助金や助成金も盛りだくさんです。
◆メリット1：高い収益性と短期間で投資回収が可能
投資用別荘は、通常の賃貸物件と比較して1泊あたりの料金設定が高く、収益性の高い手段です。エリアや物件にもよりますが、1泊5万円から、高級別荘なら1泊20万円する宿もあります。繁忙期の1泊料金が通常の賃貸物件の1ヶ月分の家賃に匹敵、数週間の稼働だけで年間の固定費をカバーできるケースもあります。
なぜこれほどまでに高い収益が見込めるのか、その理由を以下で説明します。
非日常な宿泊体験の提供
地方に行けば敷地面積300坪、建物面積200㎡といった広々とした物件で別荘を持つことも出来ます。広々としたプライベート空間は、ホテルや旅館では得られない空間です。家族やグループで、誰にも邪魔されず、快適でリラックスできる環境を提供することで、高い収益性が見込めます。
リビングからのオーシャンビュー、目前に富士山を眺望する、温泉付き、プール付きなど、非日常を求める宿泊者に特別な体験を提供することで、高額な料金設定が可能となります。
ホテルと差別化できる
貸別荘一泊あたりの料金は、ホテルと同等レベルか、あるいはそれ以上の金額を請求します。
それは、ホテルとの差別化ポイントがはっきりしており、安売り競争に巻き込まれないのが理由です。
貸別荘の場合、大人数で宿泊する場合、人数あたりのコストパフォーマンスが良くなるため、高い料金でも受け入れられやすいのが理由です。
また愛犬と一緒に泊まりたいというニーズに応えるホテルは希少であるので、これも貸別荘優位となる分野です。
低い損益分岐点売上と柔軟な料金設定
貸別荘事業の損益分岐点は低く、稼働率30％もあれば赤字になりません。そのため、年間通して無理に空室を埋める必要がなく、強気な料金設定が可能です。
また予約プラットフォームを活用し、繁忙期（夏休みやGW）に料金を引き上げるなど、需要に応じて瞬時に柔軟に価格調整できます。
観光需要の集中
有名観光地の貸別荘は、繁忙期には観光客で溢れるため、高い稼働率を維持しながら高額な料金を得ることが可能です。地方の観光地では、ホテルや旅館の数が少なく、貸別荘が優位に立ちやすい環境です。
連泊需要の取り込み
インバウンド観光客やワーケーション客など、長期滞在のニーズを取り込むことが出来れば、運営コストを抑えて収益を増加させることが可能です。
付加価値サービスの提供
食事やアクティビティの提供など、地域の事業者と連携し、追加料金を得ることができれば、1泊当りの収益性が更に向上します。
安定したキャッシュフローを確保すること
繁忙期で得た収益を、閑散期の運営コストや修繕費に充当することで、年間を通じて安定したキャッシュフローが確保されます。
シーズン需要に特化した集客戦略
貸別荘事業は、年中だらだらプロモーションを行う必要はありません。繁忙期にターゲットを絞り広告を打つことで、効率的に集客が可能です。
リピーターや口コミ活用
充分に市民権を得ているとは言えない貸別荘、新しい需要を開拓することも大事ですが、利用者を満足させることで、翌年もリピーターとしての利用を促進することを重視します。
別荘投資は繁忙期を最大限活用して短期間で収益を上げ、年間を通じて安定したキャッシュフローを維持する手法です。
◆メリット2：観光需要に支えられた安定性
インバウンド観光需要の増加
2024年12月、日本は月間で過去最高となる349万人の外国人旅行者を迎え、年間3,687万人に達しました。これは、2019年の過去最高記録である3,190万人を大きく上回る新記録です。外国人旅行者による消費額は8.1兆円に達し、前年から53%増加しています。
円安による旅行コストの低下と、東南アジアをはじめとした新興国の経済力が上がったことで、これまで一部の富裕層にしか手が届かなかった海外旅行が身近なものとなりました。
*2024年訪日外国人客数（政府観光局）
インバウンド観光客の地方志向
訪日外国人旅行客の間では、地方への関心が高まっています。
観光庁によると、2024年には外国人旅行者の約40%が地方を訪問、従来の都市観光から地方観光へのシフトが進んでいることが示されています。
自然豊かなエリアや、伝統文化が色濃く残る地域が人気を集めており、北海道、長野、岐阜といった地方都市が人気です。
ワーケーション需要の高まり
リモートワークの普及により、ワーケーション需要が高まっています。
観光庁によると、2022年から2024年にかけて、ワーケーションを目的とした旅行者数が約3倍に増加したことが確認されており、地方の自然豊かな地域への関心が強まっています。
ワーケーション需要が高まると、平均滞在期間が増え、通常の観光旅行の2倍以上となります。これは別荘投資の収益増加に貢献します。
◆メリット3：資産価値の向上と売却益の期待
観光地の地価上昇
観光地の地価上昇が顕著に見られます。
2024年公示地価調査によれば、北海道や沖縄の人気リゾート地では、別荘や移住者用住居の需要が増大、高い地価上昇率を示しています。
例えば、沖縄県宮古島市では、2022年から2024年にかけて地価20%以上の上昇です。
また円安の影響で、日本の不動産が海外投資家にとって魅力的なものとなり、ホテルへの投資が増加しています。
インバウンド需要の増加やリゾート地への関心の高まり、外国資本の投資拡大が予想され、観光地の地価上昇傾向は続くことが見込まれます。
全国の地価上昇率をみると、沖縄県と北海道がその上位を独占しています。
宮古島の地価上昇率は3年連続で20％超、外資系有名ホテルが進出し、国内大手デベロッパーも高級リゾート開発を進めるなど大規模な不動産投資が進んでいます。
こうした動きは、投資目的での不動産取得の活発な動きを反映していると言えそうです
（画像参照：NHK）
リノベーションによる資産価値向上
古民家をリノベーションした別荘が、訪日外国人や国内旅行者から高評価を得て予約が殺到しているケースが増えています。
四国の秘境、徳島の祖谷の古民家民宿はインバウンド旅行客の予約でひっきりなしです、NIPPONIAは丹波篠山や愛媛県大洲市の古民家を面的に再生し地域に多くの観光客を呼び込んでいます。このような事例は、リノベーションが収益性と資産価値を向上させる強力な手段であることを証明しています。
その一方、古民家のリノベーションには高い専門性と、想定外のコストがかかるケースがあるので注意が必要です。
売却時に得られるキャピタルゲイン
別荘投資は、運営による収益だけでなく、売却時に得られるキャピタルゲインも魅力です。
地域の観光客数が増えると、貸別荘の需要が高まり、物件価格が上昇しやすくなります。
リノベーションにより物件の外観や内装、機能性を改善することで購入希望者にとっての魅力が高まりますし、高い稼働率を維持し、優れた収益実績のある物件は、次の購入者にとって魅力的な投資対象となり、キャピタルゲインが期待できます。
また日本の不動産は海外の投資家にとって割安に映り、特に有名観光地の物件が注目されています。
こうした動きが物件価格の押し上げ要因となり、売却時の利益を増加させる可能性もあります。
適切な売却のタイミング
地域の地価動向や観光需要を注視、売却のタイミングを見極めることが重要です。
別荘投資は、観光地の地価上昇、安定した収益実績などを通じ、売却時にキャピタルゲインを得られる可能性が高い投資手段です。
◆メリット4：ライフスタイルの向上
自身や家族の休暇に利用可能な柔軟性
別荘は、投資物件として収益を得るだけでなく、オーナー自身や家族が休暇で利用できる点が魅力です。
別荘は、ホテルや旅館と異なり、完全なプライベート空間に、家族でゆっくりと過ごすことができるため、小さなお子さんや高齢者、愛犬家世帯にも安心です。
別荘は自然豊かな観光地やリゾート地に位置することが多く、都会では味わえない特別な体験を共有、リラックスした時間を過ごすことで、日々のストレスを解消し、家族や仲間で絆を深める機会になります。
多拠点ライフ
夏は海や釣り、冬はスキーに温泉など、貸別荘を拠点にその地ならではのアクティビティや趣味にも満喫できます。
子供が自然に触れたり、地域文化を学ぶ機会としても利用できます。
別荘を通じて築いた地域コミュニティを活用し、地域と交流し、地域の魅力をより深く知ることができます。
仕事で得た経験や人脈、ノウハウを地域に還元すれば、地域活性化や空き家問題の解決にもつながります。地域と協力し、観光客に地域の魅力を発信することや、地域経済の発展に尽くすことにやりがいを感じられることでしょう。
将来のセカンドライフの拠点としても活用可能です。リタイア後の生活を豊かにする基盤も築けます。
成果を楽しみ日常の新たな刺激に
物件が高稼働率を維持し、収益が増える過程は「結果が見える投資」として、マンション投資以上に、ハラハラするし、楽しむこともできます。
日々の仕事を別荘投資に活かす、別荘投資で得たマーケティングの経験を日々の仕事に活かすなど、本業とのシナジーが期待され、より刺激的で挑戦的な仕事生活が実現します。
別荘投資は、収益性を追求するだけでなく、日々の生活に彩りや充実感をもたらします。自身の価値観やライフスタイル、趣味に合わせた運用が可能で、生活を豊かにする理想的な投資の選択肢といえるでしょう。
◆メリット5：地域貢献と社会的意義
別荘投資は、不動産運用や観光業の枠を超え、地域社会に貢献する仕組みを持っています。
観光需要の拡大による経済効果
観光地での宿泊需要を満たすことで、観光客を引き寄せ、地域全体の経済活動を活性化させます。特にホテル不足が指摘される地域では、貸別荘が重要な役割を果たします。
特にワーケーションやインバウンド観光などの長期滞在需要を取り込むことができ、飲食、買い物、アクティビティなど地域消費を拡大します。
地元企業への経済効果
貸別荘の運営には、清掃業務や設備管理、メンテナンスや修繕工事が欠かせません。これらの業務を地元業者に委託することで、地域の雇用を生み出し、地元企業への経済効果が生まれます。
空き家問題の解消
地方は空き家が増加しており、地域全体の景観や資産価値の低下が懸念されています。別荘投資は、これらの空き家を収益物件として活用することで、地域の資産価値を向上させます。
北海道の函館市は赤レンガ倉庫群や旧函館区公会堂などの観光名所で知られていますが、人口減少の影響で空き家が増加しています。地域の景観や治安への影響が懸念されています。 国頭村、大宜味村がある沖縄県北部地域は、国内最大級の亜熱帯照葉樹林が広がる自然豊かな観光地でありながら、人口減少により空き家が増加しています。
移住者や企業の誘致
地域の魅力を知った旅行者が移住を検討したり、新たなビジネスチャンスを見出すことも、長期滞在をベースとした貸別荘ならあります。
別荘投資は、地域経済を活性化する強力な手段です。
ただの収益物件ではなく、地域社会全体を支える役割を果たすことで、投資家にとっても社会的意義のある活動です。
◆まとめ：別荘投資が開く未来
5つのメリットを振り返りながら総括
別荘投資は、単なる不動産運用にとどまらず、収益性や柔軟性、社会的意義を兼ね備えた魅力的な投資手法です。これまで紹介してきた5つのメリットを再度まとめます。
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別荘投資で考慮すべきこと
投資家にとって別荘投資は収益性が高く、ライフスタイルの向上や地域貢献も実現できる魅力的な選択肢です。しかし、本業とのバランスや運用の効率化を考慮する必要もあります。
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一歩を踏み出すために具体的な次のステップ
別荘投資に興味を持った投資家が、具体的な一歩を踏み出すためには計画的な準備が重要です。
明日からでも実践できる最初の一歩として、以下にまとめてみました。
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小さな一歩でも行動を起こすことが重要です。市場リサーチや資金計画、専門家への相談など、計画を具体化するステップを進めれば、次第に投資への道筋が明確になります。焦らず一歩一歩進めながら、別荘投資への実現に向けた基盤を整えていきましょう。
弊社でお力になれる事が多々あると思いますので、お気軽にご相談ください。
