貸別荘投資は、大きなリターンを狙える魅力的な不動産投資の一種ですが、同時にリスクも存在します。
この記事では貸別荘投資のリスクとメリットを解説します。
1）貸別荘投資のメリット
①高額で安定したキャッシュフロー
別荘投資は、貸別荘として多くの人に貸し出すことが前提であるため、安定したキャッシュフローが期待できます。特に有名観光地や温泉地に別荘を所有している場合、繁忙期には高額な収益が期待できます。
またマンションやアパート経営と比較して、貸別荘の空室リスクは低く、安定したキャッシュフローが期待できます。
②低い損益分岐点
国内でトップクラスの集客実績をあげる貸別荘でも年間の稼働率は50～70%程度です。
逆に言えば、年に180日空室があっても、充分に利益が確保できる別荘投資は、低リスクの魅力的な不動産投資と言えます。
当社が運営する関東や関西のリゾート地の貸別荘の場合、年間2,000万円超の売上を確保しており、仮に販管費として売上の50％を計上したとしても、年間1,000万円の営業利益となります。
③資産価値の上昇
別荘投資は、不動産投資の一種であるため、資産価値が上昇する可能性があります。特にその地が新しいリゾート地として注目を集めたり、インバウンド観光の盛り上がりや、コロナによるマイクロツーリズム市場の成長等の市場環境が変化すれば猶更です。また、時代のニーズに応じて物件改装やリフォームを行うことで、付加価値を上げることもできます。
④節税対策
別荘投資は所得税の節税効果が大きいです。都心のマンション等と比べて、地方の貸別荘は売買金額の大半が建物価格であるので、そのほとんどが減価償却の対象となります。また木造のホテル・旅館用の新築建物の法定耐用年数は17年と一般の木造住宅（22年）より短くなります。
また一定の要件を満たせば、投資年において建物取得に支払った消費税の還付が可能です。
⑤別荘ライフ
別荘はビジターに貸し出すばかりでなく、自身で利用することができるので、オーナーは豊かな別荘ライフを手に入れることができます。
自己利用と貸し出しのバランスは、経済状況やライフスタイルにより個々で差が出てくるので、このあたりは委託する貸別荘運営会社との話し合いとなります。
貸別荘の予約は、夏休みやグリーンシーズンの休日に集中するので、自己利用を優先してしまうと、自ずと運営収入は期待できなくなります。
自己利用はシーズンや曜日にこだわらない方が、別荘投資に向いているでしょう。
一方で別荘を所有し、貸別荘として運用することにより、次のような経費が発生、閑散期にはキャッシュフローがマイナスになるリスクも同時に存在します。
2）貸別荘投資のリスク
①災害リスク
台風被害やコロナのような予期せぬ事態により、貸別荘の事業継続が困難となるリスクがあります。
このようなリスクに対処するには、別荘を保護する保険が必要です。またコロナのような未曽有な出来事には、国も補助金を出すなどして事業者を保護しようとします。火災保険や地震保険など、必要な保険に加入することで、災害発生時のリスクを軽減することができます。
②期待するほど売上があがらない
貸別荘の稼働は、立地や眺望、設備の仕様、新しさに当然に影響を受けます。作れば勝手に予約が入る訳ではありません。利用者からすれば、エリアの中でより魅力的な貸別荘を優先して予約を入れますので、エリアの競合状況にも影響を受けます。
購入時は好調でも、その後に競合施設が増え、苦戦を強いるケースもあります。
③貸別荘運営会社の実力
アパート賃貸の仲介を依頼する不動産会社の営業力には、大きな違いはありません。スーモやアットホーム等のプラットフォームがしっかりしているので、極論すればどこに頼んでも同じです。しかし集客プラットフォームがぜい弱な貸別荘の場合、委託する運営会社の営業力に天地の開きがあり、運営会社次第で年間売上で倍の開きが出ることはザラです。
④維持管理費
建物や敷地の維持管理費用が発生します。例えば、定期的な清掃や修繕、設備の更新などが必要です
⑤運営費
例えば、広告宣伝費や予約システムの利用料、クレジットや集客予約サイトの手数料、管理人の人件費などが運営費に挙げられます。
⑥固定資産税
別荘を所有する場合は固定資産税が発生します。
⑦ローン返済費用
銀行借り入れを利用する場合、毎月の返済額が発生します。返済額はキャッシュフローから差し引かれるため、返済額が大きい場合は、キャッシュフローが減少することになります。
⑧資産価値の下落
投資家の皆様にとっては、宿泊事業に対する知識不足や経験不足は否めないため、資産価値の下落リスクは想定できます。売却金額が想定以上に低く、借入の残債を下回ることも想定できます。
更に、資産管理に充分に手が回らないと、施設の老朽化が進み、価値を大きく下げるリスクもあります。
レジデンスヴィラは、全国で宿泊施設を50施設余り運営する私たちが、中長期にわたり安定した集客が実現可能と判断したエリアに限り出店、その結果、業界平均を大きく上回る業績パフォーマンスを誇っています。
直営宿泊事業者として全国で50施設以上を展開、同時にOTA集客プラットフォームを運営する私たちだから知りえる膨大な営業データを基に、「失敗しない出店戦略」に基づき、施設開発を行っています。
当社が運営する施設の実績は、マリントピアリゾートグループ運営実績をご確認下さい。
また当社が宿泊施設として利用する訳ですから、施設管理は当社が責任を持って行います。
ご自身で管理される場合と比べ、資産の棄損は最低限に維持されるでしょう。
3）オーナーとしての利用が可能
別荘投資の場合、自己使用することができるため、リゾート地に自分専用の別荘を持つことができます。このため収益を稼ぎながら、別荘ライフが送れる魅力的な投資となります。
一方、ライフスタイルの変化、ライフステージの変化により、当初考えていたほどには別荘利用しない方、利用できない方が多いのも事実のようです。
4）長期的な収益
貸別荘投資は、資産価値の上昇に加え、毎年安定的に収益を得ることができます。市場にニーズにあわせ物件の改装やリフォームによって、より高い収益を得ることも可能です。
その一方で外壁や設備劣化による改修費や修繕費用も必要で、こちらを怠れば借り手がつかなくなるリスクもあります。
また近隣により魅力的な別荘がオープンすれば、集客に影響を与えます。
レジデンスヴィラでは、プライベートプール、プライベート温泉、プライベートサウナを標準装備。コロナ禍の中、三密回避で家族や仲間だけで過ごす旅のスタイルが定着しました。
今後も時代ニーズにあった魅力的な別荘を開発して参ります。資産の分散化
マンション投資、アパート経営等の他の不動産投資に加え、貸別荘投資を行うことで自分が所有する不動産資産を多角化することができます。
これにより、投資先のリスクを分散化させることができます。
以上が、別荘投資のリスクとメリットについての解説です。
別荘投資においては、リスクを適切に把握し、メリットを最大限に活用することが重要です。
また私たちのレジデンスヴィラの特徴やメリットについてもご案内しました。
兵庫県淡路島に、Residence Villa AWAJIMAREの予約販売を開始しています。こちらの方もあわせてご覧ください。
