KOU Fuji Kawaguchiko

KOU Fuji Kawaguchiko（煌富士河口湖）

国内外から注目を集める富士山と湖のリゾート地「富士河口湖」で開業予定の1棟貸し切り型の高級プライベートホテルをご紹介します。

ホテルのロケーション

山梨県南都留郡富士河口湖町は、富士山の北麓にあり、富士登山吉田ルートの玄関口、富士五湖のひとつである河口湖を囲むように広がる温泉の街です。世界遺産富士山を擁し、都内から車で1.5時間、大阪や名古屋からもアクセスの良い富士河口湖は、国内はもちろん外国人観光客の目的地となる人気観光エリアです。

今回のプライベートホテルは街の中心から車で約15分の距離、河口湖の北岸にある大石地区のなだらかな丘陵地にあります。観光客で混雑し「コンビニ富士」等、オーバーツーリズムの問題が指摘される中心地から離れた、静かで落ち着いた佇まいで、街の喧騒を避けたい国内外の富裕層から評価されています。ホテル近隣には星野リゾートが運営する「星のや富士」や、カトープレジャーグループが運営する「ふふ河口湖」といった大手事業者の高級宿泊施設が建ち並び、それだけをとっても、富士河口湖町、特に大石地区の観光立地としてのポテンシャルの高さを表しています。

富士河口湖町の観光マーケット

訪日観光客にも支えられ、富士河口湖町の観光産業は成長を続けています。
首都圏に限らず名古屋や大阪など国内各地から、台湾、香港やタイ等の東アジアから、グループ旅行割合が高い、2泊以上の連泊が多いなど、富士河口湖町の観光産業を理解する上でキーワードです。
現在、町内には旅館ホテル235施設、コテージや貸別荘590施設、客室稼働率は平均で60％超と、これは全国リゾートホテル平均54.6％を上回る高い数値です。
宿泊だけでなく飲食や体験型観光にお金を使うため高付加価値である点、観光関係業者が多く地域内で経済循環する点が、富士河口湖町の観光産業の特徴です。

私たちマリントピアリゾートグループが2023年7月に開業した高級グランピング施設「グランピングヴィレッジ富士河口湖」は、約3haの敷地に30室（約1,800㎡）の客室を備えた、全室客室温泉付きのグランピングヴヴィラです。
2024年度の営業成績は、稼働率OCC69.7％、客室単価ADR71,749円、RevPER50,031円をたたき出し、年商5億4,700万円、GOP比率40％超の高稼働・高収益施設として運営しています。

富士河口湖町でホテル投資を検討される上で参考になる情報はリゾート不動産レポート「富士河口湖の観光市場と不動産投資の可能性」にまとめています。
ご興味のある方は、こちらから入手してください。

富士河口湖の観光市場と不動産投資の可能性

プライベートホテル業態について

ホテルは1日1組限定の貸し切り型プライベートホテルです。
プライベートホテルとは、スタッフが極力介在しないプライベート空間でありながら、ホテルのようなラグジュアリーなサービスが受けられる高級宿泊施設を指します。

プライベートホテルと無人運営型のヴィラや貸別荘、民泊施設との最大の違いは、提供するサービスの内容と細やかさです。戸建てタイプのヴィラや貸別荘等の場合、食事の面で富裕層が満足するサービスを提供できる施設は極めて少なく、富士五湖周辺の地でも、観光客の不満要因となっています。こちらのプライベートホテルの運営は、富士五湖周辺で複数の宿泊施設やレストランを経営するマリントピアリゾートグループが担い、料理提供します。
ミシュラン星付き店と提携し、一流ホテルの総料理長経験者が腕を振るう料理メニューは、舌の肥えた海外の富裕層も満足させる本ホテルの売りのひとつであり、近隣ヴィラと差別化された点となります。
通常、調理スタッフの問題や設備の問題があり、1日1組のホテルで料理提供することは不可能なのですが、マリントピアリゾートグループでは近隣施設やセントラルキッチンと連携することで可能とし、プライベート空間とラグジュアリーなサービスを両立させる事に成功しました。
また大型の釣り船や高級ボートをグループで所有、外国語対応も可能な河口湖や富士山を舞台としたネイチャーアクティビティをオーダーメイドスタイルで提供しています。
国内外の富裕層家族やグループが、自然の中で非日常の時間を過ごす、極めてプライベート感の高い空間と体験を提供します。

ホテルデザイン

丘陵地南斜面にあるホテルの土地は860㎡（約260.60坪）　の広さ。土地の南側は幅4mの公道に約33m接し、宿泊業を行う上で必要な旅館業の許可を取る要件を満たしています。前は車通りも少なく、グループで利用いただけるよう2台分の駐車場スペースを確保、建物は広い敷地の奥に配置されるので騒音や排気ガスも気になりません。

ホテル建物は、床面積108㎡の木造平屋建ての2LDKDK。リビングスペースは一部を畳敷きの和室として、ベッドルーム2室とあわせて最大8名のグループが長期滞在できる仕様としました。面積108㎡のテラスには、雨や雪の日でも快適な半屋内のBBQダイニングとアウトドアリビングが配置されています。

リビング、アウトドアリビング、BBQエリア、プライベートプール、サウナ、いずれからも富士山を目前に眺める贅沢な空間設計が施されています。天候の良くない日も含め、施設の中で自由に滞在を楽しむことができる様々な工夫が施され、食事もあわせソフト、ハード両面から旅行者に満足いただけるようにしました。

デザインを手掛けるのはCONTE一級建築士事務所の中村康太郎氏。伊勢志摩や信州のリゾート地を中心に、その地が持つ新たな価値を発見し、その地の滞在シーンまでをデザインするクリエイターです。

内と外が一体となった滞在空間

間口の広い38㎡の横長リビングと一体となったテラスにはファイヤーピットを囲むアウトドアソファ、プライベートプールを配置、その先に富士山を眺めます。

プールで遊ぶ子供達の楽しそうな声を聞きながら、アウトドアソファで本を読んだり、ダイニングでディナーの準備をしたりして過ごす。当りに日が落ちてマジックアワーになれば、アウトドアダイニングで楽しむBBQが始まります。
家族や仲間が自然と集い、富士に見守られながら過ごす極上時間と空間配置は、このホテル最大の滞在価値です。

心と身体を調律する温泉とサウナ

坪庭を隔てて建つ客室温泉とサウナは、都会の生活で疲れた旅人の心と身体を調律します。近くの源泉から毎日運ぶ上質な天然温泉は芯から身体を温め、サウナプロデューサー片岡大樹氏の手掛ける、茶室をイメージしてデザインされた和風のサウナ室で心を整えます。片岡氏はテレビ東京系ドラマ「サ道~誰しも何かを胸にととのう~」の制作を手掛ける日本のサウナ分野の第一人者。サウナの大きな窓から眺める富士山、フィンランド屈指のメーカー、ハルビア製の本格的サウナストーブ、静寂の中のオートロウリュの水音、南部鉄瓶で煮出されたほうじ茶の香り、五感に訴えかける芸術作品のようです。

投資物件としてのホテル

こちらのホテルは、所有者からホテルオペレーター会社に貸し出す投資物件です。ホテルオペレーターと20年間の土地建物の賃貸借契約を結び、毎月の固定賃料を得る仕組みです。ホテルの稼働状況に関係なく、毎月決まった固定賃料がオーナーにもたらされる契約により、リスクの少ない安定収益をお約束できるのは、富士五湖周辺で高稼働の宿泊施設を運営するマリントピアリゾートグループの実績があるからです。

増え続ける観光客と国内外からの旺盛な投資意欲を背景に、2025年公示地価によると富士河口湖町の平均地価は39,983円/㎡（坪132,176円）となり、前年からの変動率は0.71％と2024年から2年連続の上昇です。
同じ関東地方の箱根町や軽井沢町の平均公示地価がいずれも10万円を超えることや、先述の通り富士河口湖町の観光業の高い生産性から考えると、地価は依然として安値にあると考えており、将来の出口戦略によるキャピタルゲインも期待できます。

またホテル所有者には、契約期間中に以下のオーナー特典が用意されています。

ホテル無料宿泊利用
全国の関連リゾート施設に特別価格で泊まれる権利
富士五湖の運営レストランとアクティビティ施設を特別価格で利用する権利

高い観光需要をベースにインカムゲインやキャピタルゲインを得るだけでなく、ホテルを所有するステータス、地域経済に貢献できるプログラムです。

世界遺産富士山周辺の豊かな自然環境、成長を続ける観光マーケット、旅の満足度とホテルの高稼働を約束するホテルデザインと提供サービス、出口戦略の立てやすさ、ホテルオーナー向け特典の内容を考えると、大いに魅力的な物件と言えるでしょう。
販売開始は2025年夏を予定しております。