リゾート開発、ホテルや旅館やバケーションレンタルの企画開発を支援するコンサル会社や不動産仲介会社、エージェントの失敗しない選び方について参考になればと思います。
直営経験に基づくコンサルティング
私たちマリントピアリゾートグループの宿泊事業の起源は、2009年にスタートした会員制ヴィラの運営事業です。
現在のバケーションレンタルと類似した、戸建てヴィラの企画開発で得た知見や運営ノウハウが、貸別荘バケーションレンタル事業の源泉であり15年以上の実績があります。
2017年当時では珍しかった、プライベートプール付き貸別荘「天然温泉＆プライベートSPA 瑠璃浜」を開発、高級バケーションレンタルの原型を世に送り出しています。
その後も「プライベートプール付きヴィラ」、「愛犬同伴型コテージ」、「温泉特化型の貸別荘」「独自のオペレーションシステムを持つオーベルジュヴィラ」など、多彩な事業フォーマットを独自開発し、ノウハウを積み上げてきました。
2023年からは、コロナ禍の中で営業縮小、事業撤退を余儀なくされた、旅館やホテルの再生事業にも取り組んでおり、現在まで直営及びコンサルティングを含め全国で約250ヵ所の貸別荘バケーションレンタル、旅館、ホテル、グランピング施設の企画開発に携わっています。
私たちが初めてこの事業に取り組んだのは、京都府宮津市の海辺のエリアです。
宮津市は日本三景で有名な天橋立があるものの、人口僅か1.5万人の地方都市であり、情報や提携企業に恵まれない環境下で、開発、デザイン、建築、行政折衝、飲食提供、運営、マーケティング、広報など事業に関わる、あらゆる領域で試行錯誤、自分達で研究を進めてきました。
その間、苦労はありましたが、厳しい環境のおかげで、自社にノウハウを蓄積することができ、開発から運営、集客まであらゆる分野で、実務、成功体験に則したコンサルティングを提供することが出来ることになりました。
多彩な専門領域を持つプロ集団
現在、コンサルティング部門には、開発から事業企画を担当するチームと、施設の設計デザイン、施工を担当するチーム、マーケティングを担当するチーム、運営オペレーションを担当のチームの、計4チームがあります。
コンサルタント、ウェブデザイナー、一級建築士、ライター、ウェブ広告マネージャー、システムエンジニア、ホテル支配人等、メンバーそれぞれが共通の理念をベースに、各々が専門領域を持ちながらクライアント企業のサポートを行っています。
自社で積み上げてきた集客ノウハウをベースに、2019年には宿泊施設専門にマーケティング支援を行うブッキングリゾートを立ち上げ、2025年2月に東証グロース市場に上場を果たしています。
直営レストランには、星付きレストランを渡り歩いた優秀な料理人や有名割烹出身者など、食事メニューの開発に欠かせない料理の専門家も多数在籍、食事メニューの開発をサポートしています。
磯崎工務店には、グループ傘下に加わってもらった事で、自社施工が可能でなったのと共に、建築費低減の研究も怠りません。
同じくグループ会社のスクライでは、インフルエンサーのプラットフォームを構築、施設のマーケティングプランに則したインフルエンサーの斡旋を行っています。
外部提携している専門家や事業者には、デザイン性の高い一級建築士や、開発許可に強い土木コンサルティング会社、ローコストなコンテナホテルメーカー、宿泊業に特化したインテリアコーディネーターやフォトグラファー、動画デザイナーもいます。
このように数多くの宿泊施設の開発運営や開業コンサルティングを手掛けてきた中で、多彩な人材や外部の協力企業が一体となってコンサルティング業務に取り組める体制が自然と構築、実務的で成果志向のコンサルティングが可能となりました。
コンサルタントに必要な能力
宿泊施設の開業コンサルティングに必要な能力について、「ノウハウ・スキル」「姿勢・考え方」に分けて話を進めたいと思います。
この地で事業を行うべきか判断する能力
リゾート不動産の場所選定については、その地に向かう理由が明確でなければなりません。
理由が不明確な場合、中長期的に施設を繁盛させる事は難しいでしょう。
またロケーションや眺望が良いという理由だけで場所を決めると、事業化のプロセスで開発コストに想定外の支出が必要になることも考えられ、事業そのものを断念する事も出て来ます。
感覚や思い付きでなく、充分な調査に裏付けられた合理的な理由を基に判断し、イエス・ノーを経営者に迷いなく伝える能力がないと、コンサルティングは務まりません。
必要な投資と不必要な投資を判断する能力
直営施設を多数運営してきた経験を基に言えば、コンサルティングで最も大切なことは、投資の要・不要を判断する能力に尽きると考えます。
投資の要・不要の判断を行うためには経験がものを言います。
企画段階のアイデアを、コストと集客、オペレーションの見地から総合的に判断する力量が必要です。
「この○○万円の投資は集客に貢献する？毎月のランニングコストにどの程度影響がある？現場の負担は大丈夫？」この問いかけに具体的に答えられるかです。
初めてこの事業にチャレンジする事業者の場合、不安はつきものであり、つい過剰投資になってしまいがちです。
知見やノウハウを持つコンサルタントがリーダーシップを発揮して、適切なアドバイスや選択肢を提示、施設開発を正しい方向にリードすることが求められます。
相談者と同じ方向を向いているか
私たちのコンサルティングは、「クライアント企業の投資回収が早いと思われる提案」を重視しています。
投資回収期間を優先する理由は、昨今のコロナ禍や地震や台風等の自然災害のように、環境が激変するリスクが高まっており、安定的に事業を運営できる環境が継続すると安易には考えられなくなっているからです。
コンサルを名乗る企業や、有名デザイナーの中には、相手の事を考えない、自己本位の提案を行う者も少なくなく、そういったプロジェクトは全く投資回収の事を考えない過大投資になりがちです。相談者と同じ方向を向いていない、相対の関係となってしまう傾向があります。
私たちのコンサルティングスタンスは投資回収を優先的に考えますので、イニシャルコストを抑える方向の話も多くなります。
もちろん料金に見合った、利用者が満足するレベルの投資はお願いするスタンスですが、過剰投資と感じたものに対しては、はっきりとNOを提言するスタンスを取ります。
また施設の開発を考える際にありがちな失敗が、「集客、特に閑散期の対策に時間もお金もかけられていない」パターンです。
会議の80％は集客の話をするくらいがちょうど良いです。
冬や平日の集客コンテンツに投資を振り向ける方が効果的ではないかと意見具申できるか否かもコンサルタントの力量が表れる部分です。
コンサルティング会社の失敗しない選び方
コンサルティング会社の選び方について注意点をあげてみます。
仕事が欲しい設計士、家具を売りたい家具業者、コンテナハウスを納品したいメーカー、広告の仕事が欲しい広告代理店など、色々なバックグランドを持ったコンサル会社が存在しますが、多くの会社は実力的に不安がぬぐえないのが正直なところです。
お話を進められる場合は、十分に注意してください。
ある大手コンサル会社は、バケーションレンタルビジネスのセミナーを頻繁に行っています。この会社はリゾート開発の経験がありませんので、当社を含む事業者のやり方を模倣してコンサル業務の受注をしています。運営や建設コストを把握しないままクライアントに提案していると考えられ、コンサルティングを依頼する先として適しているか疑問です。
他にも行政書士事務所が旅館業許可の代行申請業務のためにコンサルティングを行うケースがありますが、この場合も実務を経験している専門家は少ないと思いますので、別のコンサルティング会社を探す方が無難と考えられます。
ホテルや旅館の設計やリノベーションが得意な設計事務所がコンサルティングを行うケースもあります。
彼らは、お洒落な内装や格好の良い外観の提案が可能であり、その点は魅力ですが、建築デザインは事業の要素の一部にすぎません。
そのような意味で、成功している施設を自身の施工実績として紹介されても、それは施設の運営事業者の努力による部分もあることを念頭に置きましょう。
私たちマリントピアリゾートグループでは、ホテルや旅館、貸別荘バケーションレンタルの開発から開業に至るまで、基本的に無償でご相談やアドバイスに応じています。
豊富な実績に基づき、事業実施の判断、プランニングや収支計画を立案しますので、精度も高く金融機関からも高い評価を受けています。
銀行融資をお使いになるケースでは、審査に有利に働くこともありますので、ぜひ、事業参入をお考えの方はお声掛けいただけますと幸いです。
