今回はリゾート施設の運営収支モデルについて書いてみたいと思います。
想定しているのは、このサイトで取扱いの多い、戸建てスタイルの貸別荘バケーションレンタルです。
運営は直営方式としました。
運営の外部委託を検討している方や、賃貸契約を結んで建物を貸し出そうとされている方も、基本となる運営収支を把握する事は大切ですので、ぜひ最後までお付き合いください。
まず、毎月の運営にかかる経費は下記のようなものです。
貸別荘バケーションレンタルの運営経費
・食材費
経費の中で占める割合の多い食材費。
メニューの内容によって、利用者の満足を左右する重要なテーマ、慎重に検討が必要です。
近年ではスマートチェックインシステムを導入、食事提供しない施設もありますが、食事提供を行わない施設で、1棟当たりの年商が1000万円を超えることは、ほぼ不可能であり、逆に収支が低下するケースが大半です。
ただし、数十室あるホテルならともかく、1棟から数棟の戸建て貸別荘の場合、現地で調理スタッフを雇用し、大きな厨房設備をもって食事提供をしても収支が悪化するばかりか、常に人の問題に悩まされ、安定した施設運営が行えません。
当社の場合、本部セントラルキッチンで半完成品を調理、各施設に冷凍品で納品、施設では解凍、盛り付けと最終工程のみを担う体制を取っています。
セントラルキッチンが無い施設の場合、フリーの料理人と契約してケータリングサービスを提供する、近隣レストランと提携して食事提供する、BBQ食材を提供するなどの代替策の検討が必要です。
効率的な食事提供体制が確立できて、人件費を抑えることが出来るなら、食材費は50％に設定、他施設と食事の面で大きく差別化できるでしょう。（飲食店の食材費は30％程度です）
・リネン費
高単価の宿泊料、女性や子連れファミリーを安定的に集客するためには、リネンは一定レベル必要です。
都市部と比べ、リゾート地は競争が少ないためか、リネンは高くなる傾向にあり、当社の事例でいえば売上比4％～6％ほどになるケースが多いです。
シーツやバスタオル、歯ブラシ、シャンプーなど1人当たり1000円～1500円程度で予算組します。
高級なラグジュアリーヴィラ業態の場合ですと、1名当たり4000円～5000円で予算組をするケースもあります。
・水道光熱費
いわゆる水道代、電気代、ガス代です。
照明やエアコンのための電気代がそれほどかかることはありません。
気を付けないといけないのは、ヴィラにサウナを導入した場合の電気代、温水プールを導入した場合のガス代、温泉旅館を買い取って運営する場合のボイラー代など、これらは多額のランニングコストを負担することになります。
特に温泉旅館の水道光熱費は経営の根幹に関わりますので、言い方は悪いですが、何も分からない素人が、いきなり思いつきで手を出す領域ではないのが正直な所です。
・通信費
Wi-Fiは宿泊施設においては標準装備が当然になっているので、インターネット利用料はかかります。
・施設管理費
夜間、無人運営する場合は機械警備の導入が必要です。また電気設備の保安管理費用。
いずれも月額はそれほど高くはありませんが、年でみるとそれなりの金額となります。
・修繕費、保守費
消防設備や浄化槽については毎年法定点検が義務つけられており、それぞれ検査費用が必ずかかります。
施設はたくさんの方が利用するため、破損したり、設備に修理が必要になったりするので、修繕費用は予め見込んでおく必要があります。
またペンキ塗りや草むしりも必要です。これらは外注せず、自分達で済ませると安上がりです。
・人件費
基本的に宿泊施設の場合は営業時間が長いため、シフト制を組むことになります。
時差出勤や定休日を設けるなどの工夫で効率化やスタッフの負担軽減を検討する必要があります。
当社の貸別荘バケーションレンタルの業態なら、売上比10％～20％を目安としています。
人件費を適性にコントロールするなら、スタッフのマルチタスク化がポイントです。
通常、正社員とパートアルバイトで運用するのですが、正社員＝接客業務、パートアルバイト＝清掃業務といった具合に役割を分けてしまう事をせず、正社員も接客から客室清掃、トイレ掃除に草刈りまで、全ての業務を担わせることです。
貸別荘バケーションレンタルの場合、繁忙期と閑散期に差が出ることは否めず、閑散期は正社員だけで運営するくらいで良いでしょう。
清掃を外注する施設もありますが、清掃会社から出てくる見積額がいかに高額か、自分達で清掃すれば一目瞭然です。
無人運営は、エリアによっては認められない地域もあります。
無人OKでも、緊急時駆けつけ10分等のルールがあり注意が必要です。旅館業の営業許可を扱う保健所に早めに相談、確認に行きましょう。
・建物賃貸料
リース契約を行う場合、所有者が負担する投資額の6％～9％ほどが建物賃貸借の金額となるケースが多いようです。
投資額が大きくなりすぎると、賃料負担が重くなるため、企画段階から神経を使う費目です。
所有者からすれば、たくさんお金をかけたのだから、予約もたくさん入るだろうと考えたい気持ちは分かりますが、貸別荘バケーションレンタルの客室単価は、一定水準を超えると販売動向が極端に悪化することが多く、投資額がそのまま売上に連動しないのが難しい所です。（これは所有者の立場からも、ご注意ください）
当社の目安では、貸別荘バケーションレンタルでは、1棟当たり月35万円～60万円が目安の賃貸料となります。
・リース費用・減価償却費
家具、家電、送迎車をリースする場合はリース料が必要です。
自己資金で購入する場合は、減価償却費を計上します。
また管理棟に厨房設備やレジなどを整備した場合も同様に、リース料、もしくは減価償却費を見込む必要があります。
・支払手数料
およそ90％以上の方がカード決済をしますので、カードの手数料負担が発生します。手数料はカード会社や契約内容により変動しますが、およそ3～4％程度かかります。
こちらが望んでいなくても、必ずかかってくる経費です。年間トータルでみると、かなりのインパクトです。
・集客サイトの手数料やHP管理費
楽天やじゃらん等の予約サイトからの集客には手数料が必要となり10～12％が相場です。
更にAirbnbやBooking.comなどの海外OTAを利用すると15％～20％の手数料が必要となり、更にキャンペーン等で追加申込をすれば最大50％の手数料とか、信じられないレベルで手数料をとられます。
全てを自社でというのは現実的でないにせよ、自社サイトからの予約比率を高めるような取り組みが必要です。
ただし自社サイトを運営すれば、サーバー費、予約システム、サイトコントローラー、PMSのクラウド利用料が月に1万円以上は必要になってきます。
・車両購入費
駅から送迎をする場合、送迎車の購入が必要となります。
送迎者を持てば、ランニングコストとしてガソリン代や車検費用を車輌維持費として見込んでおく必要があります。
・消耗備品費
食器やトイレットペーパー等の日用品、清掃用具や洗剤、事務用品などがかかります。
・求人広告費
人材の募集に関する広告費。宿泊業の場合は、人手不足感があり、また予期せぬ退職もあるので、求人費用は毎月一定額を見込んでおきましょう。
・ゴミ処理費
事業用ゴミ回収業者に依頼する必要があります。こちらも、リネン同様に競争相手の少ない地方へ行くほどに割高になりますのでバカにできません。
管理棟等の整備費用を安く抑えられるかはポイント
毎月の運営経費を抑える上では、企画段階で無駄を省くことが大切な考え方です。
例えば、車とガソリンの関係のように、何か設備を入れたら、初期費用としてだけではなく、必ずランニングコストが後からかかります。
そこに設備がある限り、ずっと経費がかかるので注意しましょう。
最も注意が必要なのは管理棟の整備費用、投資過剰にならないように注意が必要です。
例えば、広い事務所に各人1台ずつの机とスペースを確保すれば、それに伴い事務用品やパソコン、電話など、全て1人に１つずつ必要になります。
集客やサービスに影響を与えない投資は、無駄遣いという認識をもって検討しましょう。
貸別荘バケーションレンタルの業績指標
宿泊施設の売上は「客室単価（ADR）×稼働率（OCC）」で決まります。
客室単価は1泊当りの平均室料です。客単価×客数で決まります。
一方、稼働率は客室に年間何日予約が入ったかで計算します。1年365日のうち200日予約が入れば、稼働率は54.8％です。
都市のビジネスホテルの場合、稼働率は70～80％程度となりますが、リゾート施設の場合、冬や平日に予約が埋まることは考えにくく、一概には言えませんが年間稼働率は、およそ40～60％です。これ以上は、営業努力で何ともなる事はなく、オーシャンビューの貸別荘に冬の平日の予約が入るか考えれば明らかです。
稼働率が低く、固定的であれば、貸別荘バケーションレンタルの業績は、客室単価（ADR）で決まります。
客室単価は客単価×客数ですので、客室単価を上げるには、客単価をあげるか、1室当りの宿泊人数をあげるかのいずれかになります。
先ほどから、食事の事について度々触れているのは、食事提供をしない限り、客単価も稼働率も上がらないからです。
当社が富士五湖で運営する貸別荘バケーションレンタルの場合、1棟当りの年商は約2,000万円程度、その内訳は「客室単価10万円×稼働率60％」、平均すると1室に3～3.5名の方が宿泊されます。
売上が決まれば、食材原価や人件費を適切にコントロールして、営業利益率は最低でも20％以上を目指したいものです。
リースなどを組み合わせて初期投資を抑えれば、営業利益率を40％確保できれば、5年程度のキャッシュフローで初期投資を回収できる可能性があります。
ホテルや旅館などのROI（利回り）と比較しても、かなり高い数字であり、貸別荘バケーションレンタルは投資回収の早い事業といえます。
貸別荘バケーションレンタルの開業はロケーションの確保がポイントです。
物件によって初期投資額が変動し、立地やロケーションにより収支が変わります。
当社では、宿泊施設を全国で直営していることを強みに、リゾート不動産物件の開発を行っています。
1棟当たり売上2000万円を越える高級貸別荘を多数、開発しています。
検討されている立地、計画されている土地があれば、プランニングの上、初期投資額と収支モデルのシミュレーションを行っています。
ぜひ、お気軽にご相談ください。
