ホテル、旅館、バケーションレンタル、貸別荘等の宿泊施設に投資するにあたって、最適な運営方式や契約形態は？
運営方式には幾つかの種類があり、それぞれメリットとデメリットが存在、企業の投資戦略や経営方針に合ったものを選択することが鍵となります。
本記事では、これからリゾート不動産への投資を目指す企業に向け、宿泊施設の運営形態とそれぞれの特徴について解説します。
この記事の目次
- 宿泊事業の３つの役割
- 経営と運営の違い
- 所有、経営、運営を全て自社で行う直営方式
- 所有と経営は自社で行うか、運営を他社へ委託する運営委託方式
- 所有は自社で行うが、経営と運営は他社が行うリース方式
宿泊事業の３つの役割
リゾート不動産投資を行うなら、まず３つの役割、違い、関係性について理解しておくことから始まります。
宿泊事業は、「所有」「経営」「運営」の3つの役割から構成されていて、それぞれの専門企業が分担して役割を担っています。
所有
所有とは、宿泊事業を営むための物件を所有することです。いわゆるリゾート不動産投資家は、この所有者のことを指すのが一般的です。
経営
宿泊事業における「経営」とは、利益の最大化を追求する活動のことです。マーケティング、サービス、食事提供、スタッフ採用等の活動を行い、利益の最大化を目指します。
宿泊事業の経営に関しては、所有者が直接経営するケースもありますし、別会社が経営を担うケースもあります。
運営
宿泊事業における「運営」とは、経営計画に基づき事業を推進することです。
つまり宿泊施設の実務に携わることを「運営」と呼びます。
この３つの役割「所有」「経営」「運営」を誰が担うかで、運営方法は変わってきます。
リゾート不動産投資家の目線で、組み合わせのパターンを考えてみましょう。
・所有、経営、運営を全て自社で行う
・所有と経営は自社で行うが、運営を他社へ委託する
・所有は自社で行うが、経営と運営は他社へ委託する
経営と運営の違い
所有は分かり易いですが、経営と運営の違いがピンとこない方もいるかもしれません。
一見すると似ている、経営と運営の違いを具体的にイメージするため、一般的な事例でご覧頂きます。
営業許可
宿泊施設を運営するなら、ホテル旅館や簡易宿所で旅館業の営業許可が必要です。旅館業の営業許可申請は経営側が行うことが一般的です。これまで宿泊業に携わった経験がない企業なら、株主総会の決議を経て定款変更が必要となります。
売上や経費の計上
お客様から頂く宿泊料金は、経営する企業に入金、売上として計上されます。売上を伸ばして経費を抑える、利益の最大化は経営の役割です。外部事業者との契約は、経営側と運営側の詳細な役割分担で決まります。
最終責任
事業の最終責任は経営側が負うことになります。利用者からのクレーム対応は運営側が行いますが、仮に不祥事を起こして記者会見を開くとなれば、それは経営側の仕事になるでしょう。
ここからは、それぞれの概要や違い、関係性について詳しく解説します。
所有、経営、運営を全て自社で行う直営方式
この方式は、施設を完全に自社で管理したい企業向きです。
メリット
直営方式のメリットは自由度が高いことです。
施設のサービス提供に関すること、マーケティング、販促に関する意思決定、中長期の施設改修の計画まで、全ての決定を自社で行えるため柔軟な運営が可能です。
また、やり方次第で収益を最大化できる事もメリットです。
稼いだ利益を一社で独占するか、二社あるいは三社で分けるかの違いです。本来、最大化できて当然です。
もう一つ、メリットをあげるなら、直営することで自社にホテル事業経営のノウハウが蓄積されていく事です。実際に自社で運営してみて、成功や失敗体験を経て得たノウハウは、次の出店の意思決定に役立ちます。
デメリット
直営最大のデメリットは、失敗した時のリスクが大きい事です。
特に新規参入する企業は、ノウハウ不足により、集客が思うように行かなかったり、非効率な運営で経費が過大になったりします。
経営環境の変化（不況や自然災害）の影響をダイレクトに受けるため、当初の計画との間に乖離が生じやすいです。所有に徹し、運営者と固定的な賃料を得る契約をしておけば、経営環境が変化しようが、当初の計画通りにプロジェクトは進むでしょう。
また本社のある都心から離れたリゾート不動産の場合、管理不全になるリスクがあり、経営の難易度は高いと言えるでしょう。
直営方式が向く企業
投資としてではなく、あくまで宿泊事業に参入したい企業が直営方式に向いています。
直営ならではの苦労や苦難、リスクも多々ありますが、それに見合ったリターンやノウハウを得ることができます。
当社のクライアントでも、最初は所有者として参加して経験を積んだ上で、2施設目、3施設目は直営で行い、段階的に投資から事業へシフトされた企業もいらっしゃいます。
所有と経営は自社で行うが、運営を他社へ委託する運営委託方式
施設の運営を他社へ委託するが、経営の舵取りは自社で行うパターンです。
契約形態
施設のオペレーター会社と業務委託契約（MC契約、マネジメントコントラクトとも言います）を結び、委託費を支払うケースです。
人件費、リネン費、OTAへの支払手数料、光熱費、食材経費を施設所有者に請求し、GOP（≒営業利益）から3％～20％徴収するモデルや、民泊では売上の20％前後を受け取り手数料として、別途、清掃費、光熱費、販促費（エアビーなどのOTA手数料）を徴収するモデルがあります。
より主導権を持ちたいなら、業績に影響を及ぼす経費、例えば広告宣伝費や食材費は経営側が負担することになるでしょう。そうすると委託費以外に負担する経費が増え、より直営に近い形態になります。
一方、委託費の中に広告宣伝費や水道光熱費、ほとんどの経費が含まれるとなれば、ほぼ丸投げでお任せの形態になります。
メリット
宿泊施設の管理や運営に精通した専門のオペレーター企業が行うため、効率的で安定的な運営が期待できます。
また直営と比べてリスク分散が可能で、所有者は運営に関する負担を軽減できます。
更に委託費として経費を変動費化することで、景気変動等による売上減少時のリスクを軽減できます。所有者に比べ、より短期に投資回収が可能となるでしょう。
運営を任せつつ、経営戦略、マーケティング、ブランド構築、中長期の設備改修等、重要な経営の舵取りを自社で出来ることもメリットの一つです。
デメリット
オペレーターとの調整が難しく、リスクとリターンのバランスがとりにくい点が挙げられます。
ブランド構築に利益やサービス提供、いずれもが中途半端になり、経営者、運営者、お客さまも、誰も満足しない結果になりかねない可能性があります。
リゾート不動産の場合は、運営とは名ばかり、特に何もしないのに費用を請求する、民泊管理会社や貸別荘管理会社もあるので注意が必要です。
運営委託方式が向く企業
自社で経営の舵取りをしたい新規参入企業が向いています。
また本社から遠く、自社で遠隔管理するのが難しい物件も運営委託に向いています。
あるいはグランピングのように投資額が安く、早期に投資回収したい場合も、運営委託方式が最適でしょう。
所有は自社で行うが、経営と運営は他社が行うリース方式
自社はオーナーに徹し、建物を宿泊事業者へ賃貸するパターンです。
契約形態
オーナーと宿泊事業者との間で賃貸借契約を結びます。賃料は固定賃料、変動賃料、固定＋変動賃料の3パターンがあります。
固定賃料を受け取りつつ、出来高（売上もしくは利益）に応じて変動賃料を受け取るパターンが一般的です。
メリット
最大のメリットは、景気の変動や売上の多少にかかわらず、安定的な収益をあげる事ができます。最も低リスクの方法で、投資回収を計画通りに進めることができます。
所有に徹することで、運営に関する負担はなく、遠隔地のリゾート不動産には最も適した方式でしょう。
資産売却による出口戦略の取りやすさ、売却先の見つけやすさもこの方式のメリットです。
デメリット
直営方式、運営委託方式と比べ、高いリターンが期待できず、投資回収も長期に及びます。投資回収が長期に及ぶことで、自然災害や地域の衰退、施設の老朽化等の様々なリスクが想定されますので、この方式の場合は常に出口戦略とのセットで考えるべきでしょう。
借り手である宿泊事業者の経営力や財務力の影響を受けること、契約が長期に及び資産活用の自由度が制限されることもデメリットです。
リース方式が向く企業
魅力ある施設を作らない限り、借り手が見つかりませんので、何より施設の開発力が重要です。当社にも相談が持ち込まれますが、宿泊施設として価値のないものは、幾ら好条件でも借り手は見つかりません。土地探しの段階から、優秀なオペレーターやホテル事業者と一緒に開発していくスタンスを持てることが条件です。
各方式には、それぞれにメリットとデメリットがあり、企業の経営方針や資金状況に応じて最適なものを選びましょう。
リゾート不動産を投資対象にする際は、構想の段階から専門家に相談して、収益性や運営の柔軟性を最大化する方法を選ぶようにしましょう。
