【この記事の目次】
出口戦略の重要性
不動産投資における出口戦略とは、投資から得られる利益を確定させるための計画です。従来は「損失を最小限に抑えて撤退する」ことを意味していましたが、現在では「撤退時に利益を最大化するための戦略」として認識されています。
投資家は、投資開始時から出口戦略を事前に計画することが重要です。これにより、不測の事態にも対応でき、最適なタイミングで利益を確定し、戦略的に撤退できます。
リゾート不動産投資における出口戦略には、主に3つの方法があります
| １．物件の売却によるキャピタルゲインの確定 ２．運営を続けて安定した収益を得る ３．リファイナンスを活用して資本を回収し、再投資する |
これらの選択肢を考慮することで、投資家は利益を最大化しつつ、柔軟に対応できるようになります。
企業戦略とリゾート不動産投資
事業ポートフォリオの多様化は、企業が直面するリスクを分散し、安定収益を確保するための重要な戦略です。リゾート不動産投資は、異業種が取り組む事業としても魅力的な選択肢となります。以下では、企業がリゾート不動産に投資する具体的なケースについて見ていきます。
内需型企業がインバウンド観光客をターゲットにするケース
日用品製造業やハウスメーカーなど、日本国内市場に依存している企業は、国内市場の成長鈍化に直面しています。このような企業にとって、リゾート不動産投資は新たな収益源を確保する手段となります。特にインバウンド観光市場の成長を取り込むことで、国内需要に依存せず、海外からの観光客をターゲットにした収益化が可能になります。観光地やリゾート地の不動産を所有することで、安定した賃貸収入やホテル経営の収益を得ることができます。
景気変動の影響を受けにくい企業がリゾート不動産に取り組むケース
介護事業や食品スーパーなど、景気に関わらず安定した需要が見込める業種では、不況に強い一方で景気好転時の収益増加が限定的です。これらの企業は、リゾート不動産投資を通じて収益の多様化を図ることができます。リゾート不動産は、長期的な安定収益が期待できるため、景気に左右されにくい企業にとって理想的な投資対象となります。
事業承継対策でリゾート不動産投資に取り組むケース
事業承継対策として、不動産投資は非常に有効な手段です。特に、観光需要や地域発展に伴い、リゾート不動産は安定した収益源となります。事業承継においては、相続税や贈与税の負担を軽減するため、資産移転の手段としてリゾート不動産を活用することができます。また、2027年3月までの特例措置として、中小企業事業再編投資損失準備金がM&Aによる株式取得金額を税務上で準備金として一括償却できる制度があります。これらは事業承継時の税負担が軽減、リゾート不動産投資が後押しされる一例です。詳しい内容については、後日改めて説明します。
オーナー経営者の趣味と実益を兼ねてリゾート不動産に取り組むケース
中小企業のオーナー経営者が趣味と実益を兼ねてリゾート不動産に投資する事例も少なくありません。例えば、スキー好きで白馬に土地を購入したり、沖縄が好きで自分で宿泊施設を経営したりするケースです。これは純粋な投資目的ではなく、個人的なライフスタイルや趣味が動機となっていますが、その結果として、魅力的な施設を運営し、高収益や資産価値の増加を実現しているケースも多いです。
リゾート不動産投資は、企業のポートフォリオ多様化の一環として活用でき、安定的な収益源を提供します。既存事業とのシナジーを生み出す可能性があり、事業承継や節税対策の手段としても非常に効果的です。趣味と実益を兼ねた投資であれ、収益化を目的とした投資であれ、リゾート不動産は企業にとって有力な選択肢となることでしょう。
リゾート不動産の価値が上昇する３つの理由
リゾート不動産の価値は、需要の新たな創造や拡大、地域経済の成長、施設の再生や付加価値の向上という要因によって高まります。
理由①：需要の新たな創造や拡大
コロナ禍により、密を避ける宿泊型レジャーの需要が増加しました。例えば、グランピング市場は毎年30％以上の急拡大を見せ、ペット同伴型の宿泊施設である愛犬同宿型ホテルも大人気です。当社が提供した愛犬同宿型コテージは、販売開始当日に即完売するほどの人気を誇り、環境の変化が新たな需要を生み出し、リゾート不動産の価値を押し上げています。
理由②：地域経済の成長
地域経済の成長に伴って、リゾート地の不動産価値は上昇します。例えば、長野県白馬村の基準地価上昇率は直近で8.64%、沖縄県宮古島市は17.31%を記録しています。観光地の需要増加と共に、ニセコや白馬のスキーリゾート地、石垣島や宮古島の沖縄エリア、さらには京都市や岐阜県高山の国際観光都市も不動産価値の上昇を見せています。これらの地域は観光客に人気があり、その結果として不動産価値は上昇を続けています。
理由③：施設の再生や付加価値向上
リゾート不動産の価値向上には、施設の再生や付加価値の向上も重要です。例えば、星野リゾートが運営する「星のや」のいくつかは、経営が厳しくなった老舗旅館の再生案件です。当社でも、山梨県忍野村のAuberge Resort Fuji Oshinoや山中湖村のHaku Fuji Yamanakakoでは旅館再生に取り組んでいます。古くから営業していたものの、経営者の高齢化や社会情勢の変化により、投資や改修が行えなかった施設を再生し、人気施設として復活させることができれば、不動産価値は一気に上昇します。
2024年には、訪日インバウンド観光客数が過去最多の3,680万人を記録しました。国内旅行市場も、海外旅行が制限される中で拡大していますが、オーバーツーリズム問題が顕在化しています。インバウンド観光客が集中するエリアは混雑しがちで、今後はまだ注目を集めていない次のニセコや石垣島などの地域が開発されると予想されます。
リゾート不動産投資は今後さらに大きなチャンスを迎えるでしょう。
出口戦略の３つの選択肢とポイント
リゾート不動産投資における出口戦略には、3つの選択肢があり、それぞれに異なるメリットとリスクがあります。ここでは、売却による利益確定、賃貸運営による安定収益の確保、リファイナンスを活用した資本回収という3つの選択肢について解説します。
選択肢①：売却による利益確定
不動産売却により利益を確定させることは、出口戦略として最もシンプルな方法です。売却益や損失は事業所得と合算され、最終的に法人税が課せられます。売却価格が取得費を上回れば利益が発生し、下回れば損失が発生します。売却益や損失は、譲渡価額から固定資産の簿価および譲渡費用を差し引いて計算され、その結果は「特別利益」や「特別損失」として計上されます。これらは経常利益と合算され、最終的な所得として法人税が課されます。
●売却タイミングの重要性
特に注意が必要なのは、本業が黒字である場合です。売却益が加算されると、その年の所得が増加し、法人税負担が急増するリスクがあります。例えば、3月決算の企業が3月中に売却するか4月に売却するかで、税負担が大きく異なるケースがあります。今期が赤字で、来期に利益が見込まれる場合には、売却益を今期中に計上することで法人税負担を軽減することができます。このため、売却タイミングの選定が極めて重要です。
●不動産価格と減価償却の影響
また、不動産価値が高まったタイミングで売却することも戦略的な選択肢となります。不動産価格が上昇している時期に売却すれば、売却価格と簿価の差（譲渡益）が大きくなり、利益が増加します。しかし、その分法人税負担も増加するため、単純に価値が上がったからといって即売却するのはリスクがあります。
さらに、減価償却が進むことで簿価が低くなり、売却価格との差額が大きくなることにも注意が必要です。長期保有物件では、減価償却が進行しているため、売却益が増大し、法人税負担が膨らむリスクがあります。減価償却と不動産価値の推移を総合的に考慮し、最適なタイミングを見極めることが重要です。
選択肢②：賃貸運営による安定した収益確保
リゾート不動産を賃貸運営することで、長期的かつ安定的な収益を確保する方法です。特に、観光需要が堅調なエリアやインバウンド需要が強い地域では、有効な選択肢となります。
●リスク管理
賃貸運営における最大の課題はリスク管理です。リゾート施設の特性上、観光需要の変動や災害リスクが高く、施設の老朽化や競合増加による稼働率低下などのリスクが存在します。また、物価上昇やインフレによって施設維持コストが増加するリスクもあります。これらのリスクに備えるためには、施設運営の工夫や適切なバリューアップが欠かせません。
●メンテナンスとバリューアップ
建物のメンテナンスを怠ると、顧客満足度が低下し、稼働率が減少します。定期的な改修やリニューアルが必要であり、築年数に応じた対策を講じることで、長期的な価値維持が可能です。例えば、築15年以内なら外装補修や設備修繕が中心となり、築20～30年を超えた段階では、大規模リニューアルやブランドチェンジを検討することが望まれます。
選択肢③：リファイナンス
リファイナンスとは、既存の借入金を新たな条件で組み直すことで資金繰りを改善し、資本回収を図る手法です。資産を維持しつつ現金化できるため、売却リスクを避けながら資金を活用することが可能です。
●リファイナンスの効果
リゾート施設の評価額が上昇している場合には、資産評価額に基づいて新規借入を行い、既存借入を返済しながら余剰資金を確保できます。これにより、新規プロジェクトへの投資や施設リニューアルに充当することで、さらなる成長を目指すことができます。
●リゾート不動産特有のメリット
リゾート不動産は、地価が都市部よりも低いため、当初の評価額が低めに設定されることが多いです。しかし、観光需要の高まりや地域経済の成長に伴い、資産価値が大きく上昇するケースが多く見られます。評価額が増加しているタイミングでリファイナンスを行えば、元本を回収しつつ運用を継続でき、リスクを抑えながらキャッシュフローを確保する戦略が可能です。
リゾート不動産投資における出口戦略には、売却による利益確定、賃貸運営による安定収益、リファイナンスを活用した資本回収という3つの選択肢があり、それぞれ異なるメリットとリスクがあります。売却時期の見極めや減価償却の進捗、リスク管理とメンテナンス、リファイナンスの活用など、複数の要素を慎重に検討しながら柔軟に対応することが、長期的な投資成功の鍵となります。
ターゲットバイヤーの把握
不動産市場では、購入者層の多様化が進んでおり、個人投資家だけでなく法人や機関投資家も重要な役割を果たすようになっています。特にリゾート不動産においては、従来の観光客や利用者に加え、企業や外国人投資家が新たなターゲットとして台頭しています。本章では、出口戦略を成功させるために不可欠なターゲットバイヤーの把握と、法人向け販売戦略および効果的なプロモーション方法について解説します。
不動産の購入者層の多様化
不動産市場では、購入者層の多様化が顕著であり、それに伴って販売戦略やプロモーション手法も進化しています。法人投資家や外国人投資家が新たに加わり、従来の個人投資家とは異なるニーズが生まれています。それぞれの特性を理解し、適切な販売アプローチをとることが成功の鍵です。
●個人投資家
個人投資家は、収益物件や賃貸住宅を購入し、家賃収入を長期的に確保することを目的に投資を行っています。しかし、近年では投資目的が多様化し、リゾート地や観光地に特化したバケーションレンタルや民泊物件に投資するケースも増えています。これには、リモートワークの普及やライフスタイルの多様化が影響しています。
ただし、リゾート不動産投資は依然としてハードルが高く、主に都市型民泊物件（東京や大阪など）が人気です。地方リゾート物件に対する関心は高まりつつあるものの、運営リスクや管理コストの高さが壁となっており、個人投資家にとっては慎重な判断が求められています。
●法人投資家
法人投資家のリゾート不動産に対する関心が急速に高まっていますが、その背景には資産運用と事業拡大のニーズがあります。法人投資家には大きく分けて一般企業と不動産会社の2タイプがあり、それぞれ異なる目的と戦略を持っています。
○一般企業の投資戦略
一般企業は、福利厚生施設としての利用や事業拡大を目的に不動産を購入します。たとえば、宿泊業や観光業と直接関係のない製造業や保険代理店でも、新規事業として宿泊施設運営に参入するケースがあります。こうした企業は、不動産を長期保有しながら安定収益を確保し、同時にブランド価値の向上を図る傾向があります。
○不動産会社の投資戦略
一方、不動産会社はキャピタルゲインを目的とし、短期保有・転売を狙った投資が主流です。物件を取得後にリノベーションやバリューアップを行い、人気物件として再生した後に高値で売却する手法（フリッピング）を採用しています。不動産会社にとっては、迅速なバリューアップと売却タイミングの見極めが重要であり、市場の動向を鋭く分析する能力が求められます。
法人向け販売戦略では、運用型法人と転売型法人に合わせた柔軟な提案が必要です。運用型法人には安定収益モデルを、転売型法人にはキャピタルゲインの可能性を強調し、各ニーズに適合した情報提供を徹底することが成功の鍵です。
●外国人投資家
外国人投資家は、日本の安定した経済環境や円安の恩恵を背景に、不動産市場に対して非常に高い関心を寄せています。特に、北海道ニセコや信州白馬のスキーリゾート、軽井沢や箱根の都市型リゾート、石垣島や宮古島の離島エリアが人気です。これらのエリアでは、外国人投資家が資金力を活かして次々と物件を購入し、地価の高騰を引き起こしているケースも見受けられます。
外国人投資家は、長期的なキャピタルゲインと安定的な収益を同時に狙っており、日本市場の安定性を重視する傾向があります。特に、観光資源が豊富な地域や、海外からのアクセスが良好な場所は投資対象として人気です。
リゾート不動産のターゲットバイヤーは、個人投資家、法人投資家、外国人投資家と多岐にわたります。各バイヤー層が異なる投資目的やニーズを持っているため、ターゲットに合わせた柔軟な販売戦略が求められます。法人向けには運用モデルの提案やキャピタルゲインの説明を行い、外国人投資家には日本市場の安定性や地域の将来性を強調することで、効果的なプロモーションが可能です。
ターゲットバイヤーを的確に把握し、それぞれに適したアプローチを取ることで、リゾート不動産の販売成功率を高めることができます。
法人向けの販売戦略
法人向けリゾート不動産の販売戦略では、企業の事業戦略や投資目的を理解し、柔軟な対応が求められます。特に、収益性を追求する法人や事業承継・節税を目的とする法人に対しては、それぞれのニーズに応じた提案が鍵となります。
●ターゲットのニーズを理解する
法人投資家は、収益性重視型と長期保有型の2タイプがあり、それぞれに異なる販売戦略が必要です。収益性を重視する法人には、短期間でキャピタルゲインが期待できる物件を提案し、長期保有を目的とする法人には、安定した運営収益を確保する物件を訴求します。
○収益性重視の法人向け戦略
収益性を重視する法人投資家には、投資回収率やキャピタルゲインを強調したアプローチが有効です。具体的には、以下のポイントを押さえた情報提供が求められます。
収益性と将来性を訴求する：物件の立地特性や賃貸需要の安定性、および過去の営業データを基にした期待利回りを提示します。また、近隣施設との差別化ポイントや将来的な成長性を具体的なデータで示すことで、投資判断をサポートします。
将来価値とキャピタルゲインを示す：物件が所在する地域の地価上昇率や観光市場の成長、さらには再開発計画や大手資本の進出を示すと、将来価値の上昇に対する期待感を高められます。
税務面でのメリットを強調：法人投資家は税務面を非常に重視します。減価償却のスケジュールや税優遇措置を詳しく説明し、長期的な税務戦略としてのメリットを提示することが重要です。また、事業承継対策としてのリゾート不動産投資も訴求し、相続税や贈与税の軽減効果を明確に伝えます。
○長期保有型法人向け戦略
長期保有を目的とする法人には、安定した運営収益の確保がポイントとなります。特に、企業が宿泊施設を福利厚生施設として活用するケースでは、持続的な収益性と運営の安定性が重視されます。
運営サポートとコスト管理：施設運営のノウハウや、地元業者との連携を含めた運営支援策を示すことで、購入後のリスク軽減を図ります。特に、地域の求人動向や業者紹介など、運営面での支援を具体的に示すことで、買い手が購入後のイメージを持ちやすくなります。
バリューアップ計画の提案：老朽化対策やリニューアル計画を具体的に示し、長期的に施設価値を維持するための取り組みを提案します。これにより、収益が継続的に確保できることをアピールできます。
リゾート不動産の売却方法
リゾート不動産の売却には、以下の2つの方法があります。
不動産として売却
不動産売却を行う場合、不動産売買サイトへの掲載や不動産会社への仲介依頼が一般的です。ただし、リゾート不動産特有の法規制や運営に関するノウハウを持つ仲介業者を選ぶことが大切です。知識不足の仲介会社に依頼すると、物件価値を正確に評価できないリスクがあります。
事業として売却
リゾート施設を事業譲渡として売却するケースもあり、M&Aサイトへの掲載やM&A仲介会社への依頼が主流です。しかし、M&A仲介会社は最低報酬が高額なケースが多く、売買価格に対して手数料が過大となり、買い手に敬遠されるリスクもあります。そのため、不動産としての売却と事業譲渡のどちらが適しているかを見極めることが重要です。
柔軟な売却スキームの提案
一部のリゾート施設では、不動産売買と事業譲渡を組み合わせた方法が適しているケースもあります。例えば、施設スタッフの継続雇用を条件にすることで、事業継続性をアピールし、売却リスクを低減する工夫が必要です。
当社では、リゾート不動産の仲介と宿泊施設のM&A仲介を専門に行っており、ウィンウィンの関係を築くためにM&A仲介では業界最安値の手数料で対応しています。売却後も継続的に収益を上げられるよう、買い手側のサポートも徹底しています。
法人向けリゾート不動産の販売戦略では、収益性重視型と長期保有型という異なるニーズに応じた提案が重要です。また、売却方法についても不動産として売却するか、事業として譲渡するかを慎重に判断する必要があります。法人の投資目的や事業戦略を的確に理解し、柔軟な提案と売却スキームを提示することで、法人バイヤーからの信頼を得ることが成功の鍵となります。
リゾート不動産の売却や購入に関するご相談があれば、ぜひ当社にお問い合わせください。ウィンウィンの関係を築き、収益性を最大化するためのご提案をさせていただきます。
出口戦略の評価と見直し
出口戦略とは、投資家が不動産投資から利益を得るために、最終的に資産を売却、譲渡、または転売する計画です。
出口戦略の評価と見直しは、投資の成功を左右する重要な要素、一度策定すれば終わりではなく、定期的に評価し、市場の変化に対応できるよう柔軟に調整することが必要です。
定期的な出口戦略の見直し
初期段階から投資期間を通じて、市場動向や経済状況、法規制などの変化に影響されます。そのため、定期的に戦略を見直すことが不可欠で、例えば金利の変動や地価の上下、規制の変更、税優遇措置、地域再開計画などが投資の収益性に影響を与えます。
戦略を再評価し、リスクヘッジや利益最大化に向けた調整が必要です。
当初の計画から変更する柔軟性を持つことも大切です。途中で事業売却、リファイナンス、長期保有戦略への変更も選択肢として考慮します。
出口戦略の調整方法
例えば、不動産市場の冷え込みや景気後退、需要の低下などのマイナス要因がある場合、当初の売却予定を見直し、収益化に時間をかける方向にシフトすることがあります。一方で、市場が予想以上に活況を呈している場合、早期に売却を決定することで、利益を最大化することが可能です。
出口戦略は投資の成功を左右する重要な要素であり、市場の変化に柔軟に対応することが求められます。定期的な戦略見直しを行い、適切なタイミングで売却、リファイナンス、または運営継続などの調整を行うことで、投資の収益性を最大化できます。市場動向や経済状況に基づき、最適な出口を選ぶことが、長期的な利益確保に繋がります。
