訪日外国人旅行消費額は2024年速報値で８兆1,395億円、2023年の5兆2,923億円から約153.4％伸長、コロナ前（2019年）と比べて169.1％の伸長です。
リゾート不動産は、こうした観光マーケットの成長を背景に、観光地や温泉地、リゾートエリアの不動産から得られる高い収益性を見込んだ投資対象として注目されています。
本記事では、リゾート不動産の基本的な定義から、その魅力、購入時のポイント、運営方法に至るまで、投資家や事業者が知っておくべき情報を、全国リゾート地で旅館、ホテル、ヴィラ、シェア別荘、グランピングを50施設超展開する弊社が実務家の視点から解説しています。リゾート不動産の状況を理解いただき、効果的な経営戦略を立てて頂くための参考にしてください。
この記事の目次
1.リゾート不動産の市場動向
・リゾート不動産とは？
・リゾート不動産の基本的な種類
・リゾート不動産市場の現状
2.リゾート不動産の種類と特徴
・リゾートホテル
・ヴィラ・コテージ・貸別荘
・温泉旅館
・グランピング
・民泊
・ホテルコンドミニアム
・シェア別荘
3.リゾート不動産の投資メリットとリスク
・リゾート不動産投資のメリット
・リゾート不動産投資のリスク
4.リゾート不動産における法律と規制
・法規制のハードルの高さを把握
・農地は転用申請が必要
・建築不可の場所もある
5.リゾート不動産の収益モデルと運営方法
・リゾート不動産の収益モデル
・リゾート不動産の運営方法
6.リゾート不動産の収益性分析と投資判断
・リゾート不動産の収益モデル
・リゾート不動産のキャッシュフロー管理と利回り分析
・リゾート不動産の評価方法
7.リゾート不動産の販売・仲介事業
・リゾート不動産業界のプレーヤー
・M&Aやホテル旅館再生の可能性
8.未来のリゾート不動産市場と新たなビジネスチャンス
・観光立国・日本の政府ビジョン
・持続可能なエコリゾート開発の可能性
9.【まとめ】リゾート不動産投資の可能性
リゾート不動産の市場動向
リゾート不動産とは？
リゾート不動産とは、観光地や温泉地、リゾートエリアにある、主に高収益を見込んだ不動産です。投資対象となる不動産は、自宅から2時間程度で行ける箱根や日光、淡路島のような都市近郊のマイクロツーリズムのリゾート地、北海道や沖縄のような都市から遠いリゾート地、知る人ぞ知る穴場スポット的なリゾート地、スキーやサーフィン等の個人の趣味や関心事が体験できるリゾート地などがあります。
リゾート不動産の基本的な種類
詳細は後述しますが、リゾート不動産の基本的な種類としては、ホテル、旅館、ヴィラ、コテージ、貸別荘、民泊、古民家宿、グランピング、ホテルコンドミニアム等があります。
数百室もあるような大型リゾートホテルから、1日1組貸し切りのコテージまで、新規参入者の投資規模に応じて選択肢が幅広いのがこの事業の魅力です。
リゾート不動産市場の現状
2024年7月1日時点の土地価格を調べた「都道府県地価調査」では、人気観光地の土地価格に上昇基調が強まっています。
長野県白馬村北城が前年から30.2％の上昇率（全国4位）、岐阜県高山市上三之町が27.1％（同6位）、他にも沖縄県宮古島市伊良部が26.1％、東京都台東区浅草では25%、いずれも海外からを含む旅行者の急増で、ホテルや民泊などの投資需要が旺盛です。
弊社が事業を展開する兵庫県淡路島でも、当地で事業を始めた2020年頃と比較すると、取引ベースで土地価格が倍になっている肌感です。
ニセコや白馬、宮古島等の人気リゾート地では、海外投資家に圧されて手が出せないレベルに高騰してしまいました。
リゾート不動産の種類と特徴
リゾートホテル
リゾートホテルは観光地やリゾートエリアに、周辺観光や休暇を目的とした宿泊施設です。
滞在価値を高める、海、山、湖などの周辺自然環境や眺望、滞在中の休息や余暇を重視したプールやスパなどの設備と飲食提供機能の充実が、都市のビジネスホテルと比べ投資額の膨張と運営の複雑化の要因となります。
温泉旅館
M&A市場で源泉をもつ地方の温泉旅館が人気との話を伺います。日本の伝統的な宿泊文化を重んじる宿泊施設は、インバウンド観光客にも評価されています。しかし温泉旅館がM&A市場に多数出てくる理由は、それだけ経営が難しいという事に他ならず、安易な市場参入は大けがをすることになりますので、入念な調査と検討が必要です。
ヴィラ・コテージ・貸別荘
ヴィラやコテージ等、呼び方は様々ありますが、1棟貸しの宿泊施設を貸し出し、旅行者がホテルや旅館代わりに利用するという意味では、バケーションレンタルと一括りで呼ぶことができます。宿泊施設として運営されるものから、普段は別荘として利用しつつ空いている時に貸し出すモデルもあります。
グランピング
コロナ以降、都市近郊で手軽に自然の中で余暇を楽しむニーズが広がり、急速に拡大しました。現在は全国に1,000程度の施設があるようです。ブームが去ったとの見方もありますが、自然の中でホテル並みに快適に過ごせる旅行ニーズは依然として存在、差別化された施設は生き残ると思われます。
民泊
本来は個人が自宅や空いている部屋を短期間貸し出す宿泊施設のことですが、実態はそれ専用に施設を運営する事業者や個人が中心で、インバウンド市場の成長とあわせ施設数が急拡大しました。これまでのリゾート施設が旅館業法の営業許可を受けるのに対し、民泊施設は「民泊新法」（住宅宿泊事業法）に基づく登録が求められます。
ホテルコンドミニアム
ホテルコンドミニアムは、ホテルとコンドミニアム（分譲マンション）の特徴を兼ね備えた宿泊施設です。ホテルのような宿泊サービスを提供しながら、コンドミニアムのように長期滞在が可能で、滞在の自由度が高いのが特徴です。北海道ニセコや信州白馬村、沖縄等には外資系のホテルコンドが増え、各部屋をオーナーが所有し、一般の宿泊客に貸し出して運営するケースもあります。
シェア別荘
シェア別荘は、複数のオーナーや利用者が共同で所有、使用する別荘のことです。別荘オーナーは特定の期間に別荘を利用する権利を持ち、利用時期や管理を共有する形態です。ホテルコンドミニアムが遠方のリゾート地にあるのに対し、シェア別荘は軽井沢や那須高原等、オーナーが週末等に気軽に利用できる場所にあることが多いようです。
リゾート不動産の投資メリットとリスク
リゾート不動産投資のメリット
リゾート不動産投資には、他の一般的な不動産投資と比べていくつかの特徴的なメリットがあります。以下に、リゾート不動産と他の不動産投資を比較しながら説明します
●高い収益性
観光シーズンや夏休み休暇中に高い料金設定ができます。その結果、1棟貸し切りヴィラが8月単月で300万円の売上をあげる可能性もあります。このように需要が集中する時期は高単価に、逆に閑散期は予約サイトの料金を値下げして予約を入れる等、シーズン毎、曜日毎に柔軟な料金設定、稼働状況に応じたタイムリーな販売戦略が打て、その結果、高い収益が見込めます。
一般的な住宅や商業不動産の場合、長期的な賃貸収入は安定していますが、リゾート地のように高い需要による短期間の高収益は期待しにくいため、そこは大きな違いです。
●安定した需要
例えばアパートに空室が出ると、次の借主が見つかるまで、その部屋の収益はゼロになり不安定さを生じますが、リゾート不動産の場合は、休業でもしない限り、月の売上がゼロになるような事がありません。特に弊社が運営するようなヴィラ事業の場合、年間150日も予約が入れば赤字になることはありませんので、より安定的な投資対象と言えます。
●高い売却益
投資する対象エリアの人気に火が付けば、物件の価値が急激に上昇することがあります。先述したように、白馬村や高山の地価上昇率が年25%を超えた事例もあります。そのため、短期間で売却益（キャピタルゲイン）を得るチャンスが多く見込まれます。それにくらべ都市部の住宅や商業不動産は、開発が進みすぎて価格上昇のペースが緩やかになっています。
●様々な優遇措置
観光立国・日本のリゾート地には観光振興を目的とした税務上の優遇措置や、観光庁や国土交通省、経済産業省が交付する補助金を受けられる場合もあります。
商業用や住宅用不動産でも税制上の優遇や補助金が受けられる場合もありますが、リゾート地に特化したような特別な優遇措置は少ないようです。
●地方創生、地域への貢献
観光客で賑わう地方リゾート地ですが、多くは人口が減少し、地域経済が衰退しているのも反面であります。リゾート投資は、地域に人を呼び、雇用を生み出し、事業を通じて都市と地域の人の交流を生み出します。それ以外にも、地域文化や伝統の保存、環境に配慮した開発など、地域全体にとってプラスの影響をもたらすことが期待されます。
●物件の多様な活用方法
オーナーは物件を自己利用することもでき、リゾート地で家族や友人と休暇を楽しむことができます。また社員の福利厚生施設として保養所代わりに利用することや、幹部を集めて会議や研修を当地で開催することなど、リゾート物件を多様に活用できる点は、一般の住宅不動産とは違う点です。
リゾート不動産投資のリスク
●季節の需要変動や自然災害
リゾート地は、季節や天候により需要が大きく変動します。
冬や平日のオフシーズンは、需要が大幅に減少し、収益の減少に繋がることがあります。また、台風や地震、豪雨等の自然災害の影響を受けやすく、大きな被害を受けると、長期間の休業を余儀なくされるばかりか、建物補修のコストがかかってきます。都市部の住宅や商業不動産は、リゾート地に比べて需要が安定していますし、このような自然災害は受けにくいです。
●運営管理の難しさ
リゾート不動産は、特に高級物件であるほど、維持費や運営コストが高くなる傾向があります。管理費、清掃費、手数料、修繕費、保険料など一般的な不動産よりも高額になることがあります。
また大抵は本社から離れたリゾート地の物件を管理することは、都市の住宅不動産を管理するより難易度が高く、特に労務管理の問題や利用者からのクレームは、宿泊業特有の難しさがあります。
●資産の流動性の低さ
リゾート地の不動産は、売却に時間がかかることがあります。特に有名でないリゾート地では、買い手が見つかるまでの時間が長くなる可能性があります。一方、都市部の不動産は需要が安定しており、投資家が売却したいと思ったときに比較的早く買い手が見つかる傾向があり、リゾート不動産より素早く現金化することが可能でしょう。
●規制や法的リスク
観光地やリゾート地は、土地開発に関する規制が厳しくなることがあり、地域の都市計画に影響を受けることがあります。予想外の規制により、当初の計画から事業の内容を大幅に見直し、建築費が高騰するケースがあります。また民泊やグランピングに関する規制は頻繁に変更、強化されており、収益に直接影響を与える可能性があります。また地域住民からの反対も開発に影響を与える場合があります。
リゾート不動産における法規制
法規制のハードルの高さを把握
リゾート用地の選定には開発許可申請の有無に注意しましょう。広大な土地でロケーションが良いという理由だけで土地を選定すると、開発許可のために想定外のコストと膨大な時間が必要になることがあります。用途地域の住専地域等では、そもそも宿泊業が認められないのが原則です。
その土地にかかる法規制が、事業化が困難なほどにハードルが高いのか、専門家を使って前進する話なのか、まずはその判断が必要です。
農地は転用申請が必要
候補地が農地の指定を受けている場合、転用申請が必要で転用土地の面積によっては相当の期間を要する場合もあります。ゴールデンウィークや夏休みのハイシーズン前に開業を計画している場合、タイミングを逸するリスクがないか事前調査が必要です。
また農業振興地域に設定されている場合、ほぼ事業を行うのは不可能というケースが大半です。仮に農振除外申請が可能としても、許可を得るまでに相当な時間を要します。余程の理由が無ければ、その土地での事業化は見送った方が良いでしょう。
建築不可の場所もある
土地情報サイトなどで極端に安い坪単価で掲載されている土地には理由があります。土地価格が非常に安い理由として、市街化調整区域で建物が建築できないというケースが最も多いです。
市街化調整区域で宿泊施設を行いたいという内容のご相談はよくあります。市街化調整区域は市街化を抑制する趣旨で設定されていますので、建築の許可が原則下りません。
またよくある話で、「建築基準法上の道路に接道していない土地」を購入してしまい、建物建築の許可が下りないケースがあります。
その他にも、自然公園法や海岸法、河川法、森林法など、都市部で不動産開発をしている限りは、ほぼ目にしない法律の制限を受けるケースが多く出て来ます。「何とかなる」とは、絶対になりませんので、事前に充分に調査した上で、行政に相談に行き、問題ないことを確認した上で、土地購入するようにしましょう。
リゾート不動産の収益モデルと運営方法
リゾート不動産の収益モデル
リゾート不動産の収益モデルは、一般的な不動産投資と異なり、多様な収益源を持つことが特徴です。リゾート不動産における主な収益モデルを紹介します。
●宿泊施設の運営
最も一般的な収益モデルは、宿泊施設としての運営です。一般宿泊客からの宿泊料や食事代、サービス料から収益を得ます。繁忙期に高い収益を期待できる反面、閑散期やオフシーズンの稼働率が低い場合もありますので、閑散期の売上をあげることと共に、経費を変動費化し、少ない売上でも赤字にならない運営がこの収益モデルのキモになります。
●タイムシェアやシェア別荘
ホテルやヴィラのリゾート施設の利用権利を購入者に販売するモデルです。リゾート不動産を一定期間利用する権利を売ることで収益を得ます。このモデルは、複数の利用者が施設を共有するため、初期投資を抑えつつ収益を得ることができます。また購入者が使用しない期間は一般に貸し出すことで収益を得ることができます。
●不動産の賃貸収益
用地に宿泊施設を建設し、長期に賃貸し固定、もしくは変動、固定＋変動の賃料収益を得る方法です。この場合、建物の所有は自社、宿泊施設の経営及び運営を借り手企業が行うパターンです。また投資会社が経営権を持つも、運営を外部業者へ委託するケースもあります。この場合は、売上は投資会社にたちますが、そこから委託費用を業者へ支払う形になります。
●不動産の売却益
リゾート地の不動産価値が上昇した場合、その不動産を売却することで得られる利益です。将来的な価値の上昇を見込んで不動産を購入、タイミングを見計らって売却することが収益を得る方法となります。また古いホテルや旅館をリノベーションして価値を高め、宿泊予約客を付けてから、その後に売却するという方法もあります。
リゾート不動産の運営方法
リゾート不動産の運営方法には、投資家の目的やリスク許容度に応じて適切な方法を選択する必要があります。どの方式を採用するか、事業規模、投資額、自社の運営スキルなどを考慮して決定することが重要です。
運営方法と、それぞれのメリット、デメリットを簡単にまとめます。
●直営方式
施設の所有者が、運営・管理までを自社で行う方式。中間マージンがないので、収益を最大化させることが出来る反面、運営コスト・人件費が高く、リスクが大きくなります。
●フランチャイズ運営
既存ブランド（フランチャイズ本部）と契約し、ブランドを借りて運営する方式。運営ノウハウが提供され、異業種からでもスムーズに経営をすることが可能な反面、運営方針やサービスの自由度が低く、独自性が出せないデメリットがあります。
●運営委託方式（マネジメント契約）
施設所有者が、専門の運営会社に管理・運営を委託する方式。運営の負担が少なく、安定した収益が得やすい反面、収益最大化の自由度は低くなると共に、運営会社の選定によりサービスの質が変わります。
●リース（賃貸）運営方式
ホテルのオーナーが、第三者にホテルを貸し出し、賃料収入を得る方式です。ホテルの運営リスクを負わず、安定収益が確保できる反面、契約条件によって収益性が制限されます。
●ホテルコンドミニアム方式
施設の各部屋を投資家が所有もくきは共有し、運営会社が全体の施設管理を行うモデル。販売成績によっては大きな利益を生み出す反面、売れ残りリスクが付いて回ります。
リゾート不動産のターゲットセグメンテーション
弊社は国内のリゾート地でプール付きの高級貸切ヴィラを複数運営しています。一般論でなく、弊社ヴィラのリアルな顧客層を紹介します。
弊社ヴィラもファミリー主体に変わりませんが、都市近郊の施設が多いこともあり、友人知人や会社関係のグループ利用の構成比が高いようです。ご夫婦やカップルの2人利用も多いので、約3人が平均宿泊人数になりますが、そこには4～5人利用のグループも多く含まれます。夏休みは学生グループが大人数で利用、高級ヴィラですが一人割にすると割安感があるようです。
子連れファミリーにお爺ちゃん、お祖母ちゃんの3世代利用もあります。
60歳以上のシニア層は、ご夫婦・カップルでの利用が多く、平日や春秋利用が特徴です。弊社の場合は、愛犬家専用の宿を多くラインナップしているので、シニアご夫婦が愛犬を連れて宿泊なんていうパターンも多いです。
使う側の目的に応じて自由度の高いヴィラ、ユーチューバーの撮影用、会社の会議目的利用、人目を避けたい隠れ宿として、多種多様な方が、様々な目的で利用されます。
リゾート不動産の収益性分析と投資判断
リゾート不動産の収支計画の作成方法
リゾート不動産の収支計画は、別の機会にしっかり紙面を割いて解説したいと思います。売上は【客室単価】×【月別稼働日数】で宿泊売上を計算。単価も稼働率も立地や季節性により変動幅が大きいリゾート施設の特徴。これに飲食提供する場合の【宿泊人数】×【喫食率】×【飲食単価】で飲食売上を計上します。
販管費は、運営方法により経費構造が大きく変わります。直営なら人件費（正社員＋パートアルバイト）、リネン費、水道光熱費、食材費、手数料などが大きなウェイトを占めることでしょう。
運営委託する場合は、委託費以外に所有者側で負担する経費を引いた残りが利益となります。保険料や公租公課、修繕費などが所有者側で負担する経費となるでしょう。
リゾート不動産のキャッシュフロー管理と利回り分析
リゾート不動産は、一般の不動産と異なり、繁忙期の変動や宿泊需要の影響を大きく受けるため、キャッシュフロー管理が適切でないと、繁忙期と閑散期の差により経営が不安定になる可能性があります。費用を変動費化し、閑散期には売上に準じて経費を圧縮し、リスクを軽減し、安定した運営を心がけましょう。
またリゾート不動産の利回り分析を行う場合、一般の不動産を比べて運営費や維持修繕費が膨らむため、表面利回り（年間収入÷物件購入価格）より、実質利回り（年間償却前営業利益÷物件購入価格）で実際の収益性を判断しましょう。
実質利回りを決める重要な指標が、稼働率と宿泊単価（ADR）です。２つの指標が、近隣のモデル施設と比べて乖離していないか注視する必要があります。
リゾート不動産の評価方法
リゾート不動産の投資価値を測る一般的な方法は、リゾート不動産が生み出す収益を基準に評価する収益還元法です。
売上から運営費を引いた償却前営業利益を還元利回りで割ったものが、リゾート施設の不動産価値となります。
例えば、弊社が直営するコンテナタイプの愛犬家向けリゾートホテル物件の場合、1棟当りの償却前営業利益1,000万円、実質利回りは立地や競争環境により変動はあるものの標準15%を採用するなら不動産価値は約6,700万円。これを賃貸物件として事業者に貸し出す場合、1棟当りの想定賃料収入が400万円、実質利回り6%で計算すると、不動産価値は約6,700万円です。
リゾート不動産の場合、「その土地の希少価値」が重要であり、その土地の評価額と乖離するため単独での評価では不十分です。
リゾート不動産の販売・仲介事業
リゾート不動産業界のプレーヤー
最近こそ増えてきたものの、依然としてリゾート不動産の情報収集をインターネットだけに頼ると失敗しがちです。
基本は自分の足で歩いて探しつつ、地元に密着する不動産仲介会社との関係構築が重要です。地主に顔が利く、話ができる仲介会社との関係が重要です。仲介市場には出ていないが、気になる土地の所有者を登記情報から調べ、仲介会社を通じて所有者にアプローチする事も可能です。このような方法で、弊社でも幾つかのリゾート物件を開発してきました。
直営エリア（富士五湖、箱根、那須高原、淡路島など）を中心に、弊社では地元事業者との不動産ネットワークを構築して参りましたので、ご興味のある方はお声がけください。
その他、キーになるプレーヤーとしては、同じく地元の金融機関や建設会社、自治体の担当者等からも情報を得ることがあります。
M&Aやホテル旅館再生の可能性
不動産情報と共に注目したいのは、近隣ホテル旅館やペンションのM&A情報、中古物件の売り情報です。最近はM&A関連の情報にネットからアプローチできる事が可能になり、既存建物や経営リソースを有効活用できるM&Aはリゾート事業参入の早道になっています。
弊社でも中小企業庁の登録M&A支援機関として、全国のM&Aデータベースにリーチしていますが、その数の多さに驚きを隠せません。
一方で、なぜそのホテル旅館がM&A市場に回ってきたのか、赤字決算や債務超過があるなら問題点はどこか、その問題点は解決可能なのか、ゼロから新規で立ち上げる以上に目利き力が必要です。これはホテル旅館経営コンサルタント等の専門家を活用しながら進めないと、M&A仲介会社は仲介のプロですがホテル経営は専門外ですので、彼等だけのアドバイス（セールストーク）では大きく失敗する原因となり注意が必要です。
弊社は登録M&A支援機関かつ、宿泊業に特化した専門コンサルタント、宿泊業の直営事業者として、一気通貫の支援が可能ですので、ご興味のある企業様はご相談下さい。
未来のリゾート不動産市場と新たなビジネスチャンス
観光立国・日本の政府ビジョン
日本政府は、観光産業を「成長産業」と位置づけ、「世界水準の観光大国」を目指す方針を掲げ、経済成長、地方創生の切り札としたい考えです。
2030年訪日客数6000万人、旅行消費額15兆円（2024年値の約185%）の目標を視野に、地域の可能性を更に高める観光コンテンツを更に開発造成していきたい考えです。
その一方で、観光の一極集中化、オーバーツーリズム問題、観光サービス業従事者の不足など、課題も山積しています。
そのため、ゴールデンエリア以外の持続可能な観光地域作り、観光サービスの高付加価値化、サービス従業者の処遇改善による人材不足の解消、DX化推進による生産性向上等を重点施策として、補助金や税優遇制度など、政府も様々なバックアップを約束しています。
観光産業に向けた補助金や税優遇制度については、改めて紙面を割いてご紹介予定です。
持続可能なエコリゾート開発の可能性
環境に配慮したエコリゾート開発は、投資的な観点からみて、社会的評価の向上、投資価値の持続、規制リスク低減といったメリットをもたらします。
電気や水のエネルギーを自給自足するオフグリッドなヴィラは、環境意識の高い利用者や投資家から評価されと共に、インフラが未整備で本来なら人が生活することの出来ない未開の地にリゾート施設を作ることが可能となるでしょう。
サテライトオフィスの地方誘致は、地域交流や経済連携による新たな価値の創造をもたらします。
これからのリゾート開発では、環境負荷を減らしつつ、観光価値を最大化する戦略が求められ、それが競合施設との差別優位と安定的な収益確保のキーポイントとなるでしょう。
【まとめ】リゾート不動産投資の重要ポイント
リゾート不動産の概要を一気に書いてみました。
重要ポイントについては、それぞれ詳細記事を具体的に書いて参ります。
リゾート不動産評価、収益予測と利回り分析、法規制上のリスク管理、年間を通じて安定した収益確保や閑散期のコントロール、将来の資産価値向上や出口戦略、補助金等の活用などが重要です。
